觀點
徐小龍：大維修的隱形防線——從法規與治理看物管角色
【明報文章】隨着香港樓宇老化問題日益嚴峻，強制驗樓計劃及各類資助計劃相繼推行，「大維修」已由昔日的「可選項」，變成今日不少小業主不得不面對的必答題。但現實往往更殘酷：工程未開，疑雲先起。「圍標」、「天價工程」、「回佣」、「貪污」等詞彙，幾乎成了大維修揮之不去的背景音。在充滿焦慮的社會氛圍下，業主對每一分造價、每一步程序都格外敏感，甚至以「預設不信任」作為自我保護機制。
為何物管角色前所未有地重要
關鍵時刻，物業管理（物管）既可以是守護業主利益的把關者，也很容易被質疑為利益輸送的「白手套」。要令大維修不至於在無休止爭拗中拖延，甚至演變為「爛尾」工程，便必須重新審視物管於大維修裏的制度定位。這恐怕比以往任何時候都更迫切、更重要。
（1）首要防線：把「零利益衝突」制度化，並以專業引導回應不信任。
物管要在大維修中建立合法性與公信力，第一步不是空談操守，而是將「零利益衝突」變成可操作、可核查的制度。社會對物管的疑慮，往往源自後者的「天然優勢」：掌握資訊、接觸面廣，且在議程與流程上具影響力。若欠缺清晰規範，任何一句「某承建商不錯」、「我可代為安排顧問」，都容易被解讀為暗中勾連。
因此在工程前期，如委聘顧問、草擬招標文件、召開業主會議等階段，物管必須嚴格定位為「專業引導者」與「程序執行者」，而非代法團做決定的「話事人」。這條界線至少應落實在3個方面——
（a）利益申報成為標準配置：利益申報（conflict of interest declaration）不應流於形式，而應涵蓋親屬關係、過往財務往來、現有合作項目等具體內容。物管公司及相關職員均須簽署申報，配合避嫌安排，並妥善存檔，讓業主可查閱、可追溯。
（b）堅決拒絕「熟人文化」：物管不宜以主觀推介承辦商，而應協助法團引入市場參考，例如配合測量師學會倡議的「樓宇醫生」方向，尋求獨立專業意見；或善用市建局「招標妥」平台資訊，確保競爭公開。物管的責任是讓足夠多合資格競爭者入場，而非替某一方鋪路。
（c）程序合規以文件作證：遴選準則、比較口徑、決策理由都應在會議紀錄完整呈現，使每個選擇「可被解釋」，而非只能「被相信」。
（2）透明與問責，守住資金與資訊流。
物管須協助法團落實3項核心機制，以防範財務混亂與爭議——
（a）專款專用與分權：大維修應設獨立戶口，避免與物管營運帳或屋苑日常帳混用；簽署權限也要清晰，建立分權——物管可處理文件與準備付款，但最終動用資金權力應由法團授權代表掌握，以降低風險。
（b）定期披露帳目：不應只等年底報告，宜按月或季編製收支表和現金流預測，讓業主及早掌握財務全貌，避免超支成定局才被通知。
（c）按里程碑付款：嚴格執行按進度付款（progress payment），必須在取得獨立顧問簽發的中期付款證明書（interim payment certificate）及驗收佐證後才支款，釐清核證與支付責任。
（3）嚴控招標採購，堵塞魔鬼細節。
招標階段最易藏污納垢，物管應協助法團把關以下四大技術風險——
（a）審視工程範圍：防範工料清單（BQ）虛高或納入非必要項目，杜絕承建商日後藉「後加工程」（VO）大幅推高利潤。
（b）拒絕度身訂做：避免標書指定特定品牌或專利工法以排除異己；應加入「或同等（or equivalent）」條款，確保市場充分競爭。
（c）鎖定評分準則：截標前必須確立並公開評分比重（價格vs.技術）和合格門檻，防止開標之後「搬龍門」操控結果。
（d）隱蔽利益網絡：關聯投標者、複雜分判、介紹費（referral fee）或回佣（rebate）等，往往非一般業主可掌握。物管可協助做基本盡職審查，例如查閱公司註冊處資料、核對投標者董事是否重疊、地址是否相同，以防範圍標集團操控。
（4）把流程「可審計化」：紀錄鏈就是信任鏈。
大維修的「羅生門」，往往在工程開始兩三年後才爆發：人員更替、記憶模糊，而文件卻找不到。要避免各執一詞，物管應協助法團建立連續完整的紀錄鏈。紀錄範圍包括但不限於：歷次業主大會及管委會會議紀錄（含詳細表決結果與反對意見）、所有版本招標文件與補遺、回標分析報告和原始評分表、地盤會議紀錄、建築師指令（architect’s instruction）、物料測試報告與驗收文件，及各期付款證明書。
當紀錄齊全，質疑未必完全消失，惟討論至少能夠回到證據與程序層面，而非淪為情緒化指控。這份「可審計化」（auditable）的檔案，既是保護業主資產的基礎，也是保護物管與法團委員免受無理指控的護身符。
（5）由合約管理，走向行業監管。
過去業主多只能夠透過管理合約條款去約束物管，但隨着《物業管理服務條例》全面落實，物管行業已進入發牌與紀律監管的法治框架。物業管理業監管局亦就操守、防貪、採購與處理款項等範疇，發出實務守則。
這意味着，許多以往屬於「做得好」的良好做法，正逐步變成「應然」的合規要求。對物管從業員而言，透明、分權、留痕不再只是加分項，而是執業風險底線。對業主而言，要求物管交代清楚、按章辦事，本質上就是要求其履行法定責任。
結語：大維修成敗，看治理是否可信
大維修是一場漫長耐力跑，法團負責決策，顧問負責專業判斷；但真正令流程落地、把資訊與資金「跑通」的，往往是物管。與其把爭議簡化為「好人與壞人」的道德博弈，不如把權責、程序與制衡寫入制度：零利益衝突、嚴格隔離資金、定期披露財務、里程碑式付款、招標過程可審計化、文件全程可追溯。
當業主感到「講得清、查得到、追得溯」，信任才有條件一點一滴累積。而這道由制度與專業共同構築的隱形防線，正是大維修能否走出風聲鶴唳、回歸理性的關鍵所在。
作者是註冊專業測量師（建築測量）
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