世邦魏理仕：甲廈空置率或見19%新高

【明報專訊】受新冠疫情影響，本港甲級寫字樓市道一度相當低迷，除空置率見歷史新高外，租金亦較高峰期大幅回落，惟據世邦魏理仕最新報告顯示，在2022年至2025年期間，整體甲級商廈累積租賃樓面錄約110萬方呎正增長，較對上3年錄約230萬方呎負增長明顯復蘇，但由於未來3年市場上，估計仍有約370萬方呎樓面新供應，估計未來數月整體空置率進一步上升至19%的歷史新高，而未來3年的租金水平則個別發展，預計核心區可率先成功尋底。

「非傳統行業」租戶擴充樓面

世邦魏理仕最新發表的研究報告涵蓋全港275幢甲級商廈、涉約8900萬方呎樓面；報告指出，2022年4月至2025年3月底，部分行業擴充寫字樓空間，令總租賃面積增加約110萬方呎，當中增長部分由「非傳統租戶行業」推動，其中政府部分新增約40萬方呎樓面、教育界新增約21萬方呎樓面。

約55%過去3年新增樓面未租出

世邦魏理仕香港區研究部執行董事兼主管陳錦平指出，雖然整體金融及銀行界過去3年使用甲商廈樓面錄得負增長，但若撇除傳統銀行界別，單計投資銀行、金融服務業等，卻錄得正增長。

不過，在上述3年期間，市場有多幢全新寫字樓供應、涉約700萬方呎樓面，為上一個研究期間（2019年4月至2022年3月）新增面積的2.3倍，加上新供應寫字樓的租賃速度放慢，研究期間的新增供應，當中有55%尚未租出、涉約390萬方呎空置樓面，令整體空置率升至17%的歷史新高。

由於空置壓力增加，導致租金續跌，是次研究期間租金繼續下跌17%，但與2019年4月至2022年3月、即上一個研究期間，觀察到的27%跌幅相比，下降速度已放慢。

料核心區指標物業租金先尋底

報告續指出，過去3年、本港甲廈租賃樓面錄得正增長，較之前3年有所改善，預期租賃活動在未來3年，將較2022至2025年期間增加，但報告同時提到，未來3年市場將有約370萬方呎新供應，當中新地 （0016） 旗下西九龍高鐵站上蓋項目IGC，稍後將落成；陳錦平預期，屆時將把整體甲廈空置率，推高至約19%的歷史新高，雖然未來數年可逐步消化，但估計3年後的空置率，仍維持約17%偏高水平。

世邦魏理仕香港租賃交易及顧問部主管馮慧詩估計，未來3年的整體租金將與現水平相若，惟目前市場競爭較大的商廈、為呎租約40元之物業，相信此類物業面臨的租金壓力較大，反觀核心地區如中環、特別是個別指標物業，租金有機會率先尋底並稍為回升。