新世界抵押貸逾千億 增2.6倍 兩年到期貸款減至不足230億 紓短期壓力

【明報專訊】新世界發展（0017）趕及於6月底完成貸款再融資882億元，以及在公布截至6月底止2024/25年度業績後獲提供一項最高59億元定期貸款融資，順利將貸款展期。本報翻查該集團的最新2025年報顯示，儘管該集團在未來兩個年度應付到期銀行貸款因此大減，但是其因應要取得銀行再融資，致需要增加抵押品至逾千億元，冠絕各大小型發展商。

明報記者 陳偉燊

根據該集團2025（2024/25年度）年報顯示，新世界在今年中獲得全港最巨額銀行貸款再融資後，於未來兩個年度到期的貸款壓力相應大減，當中由2024（2023/24年度）年報所示共723.93億元，大減至2025年報顯示的228.69億元。該集團手持現金及可動用銀行貸款由2024年報共462.7億元，只夠應付首年到期銀行貸款416.32億元，至2025年報顯示手持現金及可動用銀行貸款共450.143億元，足以應付未來兩年到期銀行貸款228.69億元有餘，反映其財務壓力大大紓緩。

押樓多過其他大型發展商

不過，在新世界成功獲得銀行再融資貸款同時，卻需要提供更多抵押品。該集團因應借貸作抵押的已完成投資物業及發展中投資物業，涉及之公平值由2024年報所示的797.13億元，增至2025年報顯示的1167.99億元（圖1），在短短一年內，大增370.86億元。至於在抵押持作發展物業的帳面值，亦由2024年報所示的68.57億元，增至2025年報的297.85億元。正由於該集團願意增加更多抵押品取得融資，因此從2025年報所示的有抵押銀行貸款增至1183.19億元（圖2），較2024年報的333.46億元，大增2.55倍。該集團抵押物業價值之多，較其他大型發展商為多。

抵押總額料續升 存挑戰

同時由於新世界持續兩個年度錄得巨額虧損，其總資產值已經由2024年報的4451.58億元，減至4202.65億元。撇除該集團其他抵押項目，單計2025年報所示抵押已完成投資物業及發展中投資物業及持作發展物業兩大項，價值高達1465.84億元而言，相當總資產比例達34.88%，比上年度的19.45%，大增15.43個百分點。

隨着該集團在年結後才落實59億元定期抵款融資，亦需要提供如Victoria Dockside（維港文化匯）等項目作擔保，藉此取得備用資金應付不時之需，一般預期勢會再推高其抵押品金額。同時，該集團需要處理永續債待償還利息，將來面對的挑戰仍多。