新地恒地交地獲賠120億 「標準補價」3年未見個案

【明報專訊】政府加速推動北部都會區發展，容許發展商原址換地，惟北都大計推出後本港樓市低迷，加上早前息率高企，部分發展商放棄發展，兩大龍頭新鴻基地產、恒基地產先後在3個新發展區，放棄逾千萬方呎土地，獲政府合共補償近120億元。

翻查資料，發展局2022年3月宣布容許採用「加強版傳統新市鎮發展模式」推行的新發展區項目（包括古洞北/粉嶺北及洪水橋/厦村新發展區），以「標準補價」方式補地價，在傳統機制外提供多一個選項，旨在簡化發展程序。

各涉約500萬呎地

不過，發展商雖然可自由選擇參與補地價計劃，但個別仍拒絕接納；以恒地為例，去年公布洪水橋、古洞北/粉嶺北兩個新發展區獲政府現金補償共約57.6億元，涉及地皮面積約495萬方呎。

另外新地指出，過去兩個年度暫有約510萬方呎土地交還政府，涉及補償約61億元，金額足以發展旗下粉嶺北第10區的住宅項目。

值得留意，政府雖然容許以標準補價（即發展商按地皮所處區域劃一的每呎補地價）方式補地價，成效未如理想，實施逾3年至今，尚未錄得以標準補價方式完成換地的個案。

分析：標準補價未隨樓市變

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，政府在收回農地時提供的特惠補償金額，即政府以多少錢收回每呎農地，大約每年4月、10月更新一次，反觀北都的標準補價更新次數較少，近年約為一年更新一次，相對現時地產市况變化，標準補價未能配合樓市變化，因此過去已有業界人士倡議標準補價可按半年或按季更新。

張翹楚又認為，以傳統補價方式換地程序冗長費時，惟目前新盤庫存量高，發展商積極減庫存，換地補地價意欲降低，而傳統補價金額與樓市表現掛鈎，樓價在2021年後呈跌勢，變相令發展商補價成本較以前降低，因而令標準補價的「應用性」減低。

料業界等基建起好方買回

他續指，發展商放棄部分北都的土地發展，因區域尚在初階發展，如「三通一平」（意指水通、電通、路通和土地平整）亦未有，業界或會考慮，先讓政府收回、處理好基建設施，未來再競投同一幅地發展更加「有數得計」。

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