觀點
周永新：重推公屋「租置計劃」為何踟躕不前
【明報文章】今年施政報告公布前，坊間盛傳政府將重推公屋「租置計劃」，並於施政報告裏解釋措施的具體安排。到了施政報告公布當日，行政長官李家超對租置計劃零着墨，公眾難免諸多猜疑。其後，李家超被問及是否不再推出租置計劃，他的回應是：現時有39個屋邨納入計劃，仍有共3.1萬個租置單位未售出，加上租置屋邨的管理問題仍在研究如何解決，所以「現階段並非是適合作決定的時間」。
李家超的說話，令不少期待政府重推租置計劃的團體和政黨感到失望；傳媒在報道施政報告民生福利部分上，也頓時失去重心。
對於政府應否出售公屋，筆者的一貫立場是：公屋居民要成為業主，如果能夠在出售資助房屋以外多一個渠道，措施的原意是好的；但1998年時任特首董建華為了達到七成家庭自置居所之目的，大規模出售公屋，當時已有意見批評政府未做好準備，而後來衍生例如屋邨管理等問題，亦未提出妥善解決方案。所以，現在政府若要重推租置計劃，以下3個問題，必須深入探討和思量。
公屋業主與租戶 權利責任不一樣
第一，是關於出售公屋之後的屋邨管理，除非出售的是屋邨全部單位，否則其中有些單位是出售的、有些單位是租住的，管理上必然出現問題。例如屋邨公共空間的管理，由誰負責？做大維修或重建時的費用，如何攤分？有意見認為，出售後的屋邨管理應全由房屋署負責；就算技術上可以解决，但法理上，這是說不通的，因為業主對所持單位的權利和責任，與租客並不一樣。
第二，是關於出售公屋的定價。出售的公屋不應賤賣，必須取回成本，這是房屋署和公眾的共識，因為市民入住公屋已得到政府資助，現在若以超低價購買自己單位，實在太過分了！不過，取回成本只是定價的底線；如何為個別屋邨的單位定價，卻費煞思量。從公屋居民角度看，他們若要購買自己單位，相信也要看單位大小、方向、高低層等因素，然後決定是否接受政府的訂價。簡言之，出售公屋的訂價涉及多個變數，政府重推租置計劃時必須詳細和清晰解說。
第三，是出售公屋之目的是什麼？是否能夠達到從置業階梯上流之目的？筆者從以下三方面討論。
首先，現在所講的置業階梯，一般是指先入住公屋，然後購買出售資助房屋，再轉向私人市場成為業主；但這並不是全部市民置業必經之路。實情是：一般市民的置業經驗，是在私人市場購買物業，或申請出售資助房屋。至於現在約30%居於出租公屋的人口，他們獲配公屋單位，原因是他們住屋有困難，需要政府協助。筆者不認為會有市民以入住公屋為他們置業的起步點，這種說法並沒有根據；公屋居民是住了一段長時間後，才想到置業。
其次要討論的是，公屋居民要成為業主，重推租置計劃並不是他們置業的唯一選擇。自「居者有其屋計劃」於1978年推行以來，居屋便成為公屋居民成為業主的常經途徑；加上近年推出的「綠置居」，政府可說是已提供多種渠道協助公屋居民置業，當然政府之目的也是為了公屋居民能夠騰出單位再作分配。
換言之，政府要協助基層市民置業（包括公屋居民），出售資助房屋發揮的作用最為重要。這也解釋了為什麼李家超在今次施政報告推出「豐富置業階梯」6招，而非重推租置計劃。
「豐富置業階梯」的意義和作用
這6招是什麼？其中包括︰把出售居屋的綠白表配額比例調整至「五五比」；增加「白居二」配額至7000個；增加「白居二」批准信數額，讓配額得以盡用；提升居屋及綠置居較大單位的比例；放寬居屋及綠置居的轉讓限制年期；及推出房委會「長者業主樓換樓計劃」。
綜觀以上6招，看來目的有以下兩個：一是令收入有限的市民（特別是年輕夫婦），有更大的置業機會，因為他們申請居屋的中籤率將會提高，出售資助房屋的數量隨「白居二」配額增多也會增加；二是讓公屋居民有更大誘因購買出售資助房屋，因為將來興建的居屋和綠置居單位，面積將會寬敞一些。同時李家超提出，把輪候公屋時間於2026/27年度降至4.5年，顯示政府沒有為了「豐富置業階梯」而忽略基層市民的住屋困難。
最後要討論的是，政府若不重推租置計劃，就是窒礙置業階梯上流嗎？筆者想指出的是，置業階梯上流屬於宏觀社會階層流動的一部分；而公屋在促進階層流動方面所發揮的作用，實在不遜於協助公屋居民成為業主。君不見，今天社會上眾多有傑出成就的人，不少坦言孩童時在公共屋邨長大；而正因公屋租金廉宜，家庭才能夠讓他們有上流機會。就是到了今天，剛入住簡約公屋的居民，深感生活得到改善之餘，也間接增加他們向上流動的信心。因此，市民獲配公屋單位那天開始，他們在社會階層流動上已踏出第一步；將來能否進一步購買出售資助房屋，或在私人市場置業，就要憑自己努力了。
重推租置計劃 只會「添煩添亂」
筆者還有兩點要補充：一是政府若然重推租置計劃，對重整置業階梯有什麼幫助？二是對私人物業市場有什麼影響？在施政報告公布之前，有消息指政府如果重推租置計劃，將以20至30年樓齡的屋邨為目標。倘消息屬實，那些居於目標屋邨的戶主購買自己單位，為的是什麼？有傳媒訪問其中一名女士，她的答案是把單位留給女兒，也避免同住的女兒日後收入多了，自己可能成為「富戶」。從這個例子可見，戶主願意購買自己單位，目的並非為了在置業階梯上流，而是為了下一代福祉，避免他們將來變成「無殼蝸牛」。
公屋戶主購買自己單位，或有不同目的，但購買單位的戶主，看來多是已退休或快將退休的人（因為他們在公屋已居住了二三十年），這對置業階梯上流有什麼作用？若然要協助年輕一代置業，現在施政報告推出的優化出售資助房屋措施，看來效果會更顯著，又何需重推租置計劃「添煩添亂」？
至於重推租置計劃對私人物業市場的影響，現在看不出有什麼效用，甚至一些正在繳交「富戶」租金的公屋戶主，既有機會購買自己單位，可能放棄在私人市場置業。以1998年那次出售公屋為例，當時買了自己單位的公屋戶主，只有極少數（約8000戶）補地價之後賣出；他們或他們的子女，是否上流購買出售資助房屋或私人物業，筆者沒有數據。這樣，租置計劃作為置業階梯的第一層，從何講起？
總結而言，政府重推公屋租置計劃，必須有清晰目標；單是為了重整置業階梯的理由，欠缺說服力。
作者是港大社會工作及社會行政學系榮休教授
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