港物業發展貸款連跌11季 6年新低 業界：住宅庫存多商廈空置率高 經濟復蘇始有轉機

【明報專訊】地產市道不景，物業發展及投資明顯放緩。截至今年第二季，本港物業發展及投資相關的銀行貸款總額按年計已連跌11季，見6年新低（見圖1），佔在港使用貸款比率更跌至19.88%，為2004年第三季以來低位，反映地產投資活動相對萎縮。業內人士指出，住宅市場仍着重清庫存、商業物業空置率則持續高企，若要物業發展投資活動重新復蘇，還須整體經濟回復，提高物業租用需求才見轉機。

明報記者 歐陽偉昉

物業開發及投資相當依賴銀行貸款，其升跌可作為觀察發展商對啟動新投資的取態。按物業類別劃分，住宅相關的物業開發及投資貸款截至今年6月底按年跌13.4%，連跌9季至6024億元，為2018年9月底以來新低；跌幅更為1989年有紀錄以來第二多，僅次於今年首季跌14.91%；至於與商業物業相關的發展及投資貸款總額為5507億元，按年跌3.46%，按季升0.5%，是自去年第二季以來首次回穩。上述貸款數據並不包括個人住宅按揭貸款。

建築費升 發展商毛利降

仲量聯行香港主席曾煥平稱，現時仍未見發展商積極投資住宅開發，除近年加息周期帶來的高息環境、樓價下跌外，建築費近年不斷上升也降低發展商毛利，「樓價已經（自高位）跌了三分之一，地價同時要跌超過三分之一才會有興趣」。再者市場庫存仍偏高，截至6月底未來3至4年一手私樓潛在供應量仍有10.1萬伙，即使已是3年低位，但2022年第四季以來數字從未低於10萬伙水平。

曾煥平指出，一手市場仍離不開以優惠價清貨。事實上，發展商積極低價推盤配合減息預期，帶動今年第三季（截至昨日）整體一手私人住宅成交5840宗，創2019年第二季以來新高（見B2版）。曾煥平認為若發展商見及庫存消化加快，仍會有興趣發展投資，但這依賴香港整體經濟復蘇，實際時間較難判斷。

商廈租金跌 回報少過利息成本

商業物業方面，根據仲量聯行數據，8月底整體寫字樓空置率升至13.5%，較4月時的13.7%高位回落，惟該行稱市場仍不乏新寫字樓供應和可出租樓面，空置率將居高不下，租金上半年按年下跌2.5%，全年料更跌約5%。曾煥平指出，商業地產貸款利率常以最優惠利率（P）加上溢價計價，即使過百億元貸款額、與銀行相熟的客戶，利率也需港元銀行拆息加2厘至3厘溢價，利息成本可高達6厘至7厘。但商業物業租金下跌，即使物業更便宜，但新投資者租金回報也不及利息成本，「現時找到4厘回報率的物業已是『筍嘢』，但回報也不夠償還銀行，投資商業房地產幾乎是開玩笑」。

曾煥平又稱，美國重啟減息也未必有即時刺激作用，「美國減息振奮也不及租金跌多幾個百分比」，他續稱雖然現時租務活動上升，但大多來自搬遷重置，若要租金回升，還需香港經濟回穩，吸引新海外、內地投資者來港新租用辦公室，現時仍未見太多相關需求。

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