嘉里鴻基倉每呎補價1729元 低鄰地八成 涉資近8億 兩年半前潤發倉每呎補價8692元

【明報專訊】除近年新界換地補價隨着住宅樓價大跌外，市區工廈轉住宅補價金額亦大幅下滑。嘉里（0683）及新地（0016）最新公布，其聯合持有的長沙灣嘉里鴻基倉重建項目，新近獲批出近8億元補地價，以可建樓面46萬方呎計，折合每呎樓面補價約1729元，遠較約兩年半前毗鄰、由華潤集團等持有的潤發倉庫轉住宅補價逾137億元、每呎樓面補價約8700元低約八成。

明報記者 甘潔瑩

上述項目由嘉里及新地各佔一半權益。值得留意的是，項目規模除較毗鄰潤發倉庫重建項目細外，亦較貼近西九龍走廊。

業界人士分析，工廈轉住宅的補地價金額，視乎修改地契後的價值而計算，而地契上指定的用途及相關條款，也會影響修改地契後的價值，如應用相關地積比率等，故不能一概而論。

項目貼近西九龍走廊 鄰近荔枝角站

嘉里指出，項目步行即可抵達荔枝角及長沙灣港鐵站，並稱對嘉里鴻基倉順利完成換地程序深感榮幸，而此舉為集團長期可持續發展奠定穩固基礎，項目將轉型為集住宅與商業設施於一體的發展項目，佔地約5.76萬方呎，重建後總樓面約46.09萬方呎，其中約43.21萬方呎作住宅發展，其餘面積約2.88萬方呎則作商業用途。

項目毗鄰由華潤集團等持有的潤發倉庫項目，2023年完成逾137億元補價，以總樓面約158萬方呎計，折合每呎樓面補價約8692元。

換言之，今次新地等每方呎樓面補價，較毗鄰地皮在兩年多內大幅低約八成。華潤等亦已就項目的第一期涉及507伙，上月已向地政總署申請預售，預計2028年11月落成。

住宅涉43萬呎 商業樓面佔2.88萬呎

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，工廈轉住宅補價金額，視乎土地現有價值及修改地契後的價值而計算，而地契上指定用途及相關條款，也會影響修改地契後的價值，上述嘉里鴻基倉重建項目每呎樓面補價，與潤發倉庫重建項目的補價差幅大，或與地契上條款存差異有關，有可能如物業現狀尚未用盡地積比率，補價時只需就額外地積比作補價，尚未用的地積比率則不需補價，令補價金額也會較細。

張翹楚又提到，近年補地價金額下跌，北區每方呎補價低於2000元，連同建築費每方呎約5000至6000元，以及購入的土地成本，項目整體發展成本並不高，只要現有物業售價不再下調，發展商多會接納有關補價。

事實上，近年有不少工廈轉住宅的項目，較大型項目包括2023年1月，九倉（0004）完成已規劃重建逾10年的九龍灣九龍貨倉項目補價約20.9億元，以總樓面約82.9萬方呎計，每方呎樓面補價約2520元。另外，越秀地產（0123）2023年11月則以約13.5億元完成油塘東源街項目補價，以可建樓面66萬方呎計，每呎樓面補價約2040元。

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