經濟
星洲一手供應充裕 樓市料平穩增長
【明報專訊】新加坡房地產一向受海外投資者歡迎，新加坡公寓的平均價格維持在每方呎2612坡元（約15,730港元）的歷史高位，今年初至今房地產價格只錄得輕微平均0.7%升幅，主要是今年新屋供應量是自2014年以來最多。這一溫和的樓價漲幅傳遞出一個明確信號：市場的狂飈已終結，因為新落成物業供應充裕。市場預示新加坡住宅市場可能正從過去幾年的高速增長期，轉向較平穩增長的新階段。核心中央區作為傳統的黃金地段，均價高達每方呎2228坡元（約13,415港元），但該區仍受高淨值人士歡迎。
2025年新加坡房地產市場供應量急劇攀升，預計全年將有17,705套新私人住宅竣工，這一數字不只遠高於2020至2024年間的年均6558套，更是創下了自2014年以來的最高紀錄。這場「供應海嘯」的源頭可追溯至數年前，為應對疫情後強勁的住房需求並抑壓房價過快上漲，新加坡政府通過政府土地銷售計劃顯著增加了土地供應。開發商在2021至2023年間積極投地，這些項目經過兩至四年開發周期，令今年供應量大增，亦體現了新加坡政府阻止房價急升的決心。
發展商或推折扣吸引買家
對於買家而言，這無疑是福音，更多的選擇意味着更強的議價能力，特別是對於預算有限的首次「上車」人士或換房者。然而，對於開發商和現有賣家，競爭將空前激烈。新項目為了吸引買家，可能推出更多折扣、附贈家具或更靈活的付款方式，這將對周邊二手市場的定價形成壓力。短期內，市場的天秤正從「賣方市場」向「買方市場」傾斜，預計將有效抑制價格，促使市場進入一個房價橫行或微幅調整的階段；惟對房地產投資者而言，新加坡中心商業區（CBD）地段的永久地契或999年地契的新項目供應仍稀缺，其價格較難調整。其中濱海灣（Marina Bay）及聖淘沙灣（Sentosa Cove）豪宅項目繼承權獲看好，濱海灣作為CBD的延伸，吸引企業高管和金融業人士進駐。聖淘沙灣是新加坡唯一允許外國人購買有地住宅的地區，對於渴望私密性和獨棟住宅的外國買家而言，這是唯一的選擇。
利率向下 將緩解貸款壓力
公寓價格平穩吸引買家入市，也令租務市場呈現膠着狀態，截至2025年9月，公寓的平均總租金收益率為3.29%，相較2024年底的3.4%下降了0.11個百分點。這一趨勢自2020年（收益率約3.4%）以來已持續數年。由於美國踏入減息周期，新加坡利率也會跟隨向下，融資成本下降將緩解買家的貸款壓力，並提升房地產資產的吸引力，為市場注入新的動能。新加坡按揭利率已從2023至2024年的高位顯著回落，現時貸款利率約為1.65厘至1.7厘。這意味着，儘管絕對收益率有所下降，但正利差（收益率減去貸款利率）仍然存在，為理性的槓桿投資提供了空間。
新加坡政府為抑制房價過熱與保障本地居民購房負擔能力，於2023年4月將外國買家的額外買方印花稅（ABSD）稅率從30%一次過大幅調高至60%。此舉震撼市場，幾乎等同於對外國買家徵收「懲罰性關稅」，導致外國買家比例驟降。在針對外國買家的額外買家印花稅大幅提升後，已顯著改變了市場參與者結構。目前，外國買家比例已降至4%至8%，與5年前的高峰期相比不可同日而語。這一政策有效抑制了外來投機需求，確保市場服務於本地居民的基本住房需要，是維持社會穩定和房價可負擔性的關鍵。
組屋售價連漲21季 升幅呈放緩
與此同時，政府想在經濟增長及房價取得平衡，Bamboo Routes發表報告指出，新加坡2025年預期GDP增長達2%，以及未來10年建造8萬套新房屋供應預期，這意味着住房需求將得到實體經濟和人口增長的支持，避免了市場因純粹炒作而脫離現實。作為新加坡住房體系的基石，組屋轉售市場的動向舉足輕重。儘管轉售價格指數已連續21個季度上漲，但年增長率已從高峰期的9.7%顯著放緩至2025年的約4%至5.5%，這表明組屋市場在經歷了新冠疫情後的強勁反彈後，正逐步回歸理性。中位數59萬坡元（約355萬港元）的轉售價格，為私人住宅市場設定了重要的參照基準，許多「升級者」需要通過出售組屋來獲得購買公寓的資金，因此組屋市場的穩定是私宅市場流動性的重要前提。
在租賃市場方面，空置率目前略高於歷史平均水平，反映了新增供應的影響。預計至2027年，租金需求將以每年1%至3%的溫和速度增長。隨着更多國際企業和專業人士回歸，租賃需求的基本面依然穩固，但供應的增加將使租金難以重現過去幾年的飈升景象，轉而進入一個對租戶更為友好的平穩期。
Midtown Bay（濱海名匯）位於新加坡第7區武吉士區（Bugis）美芝路（Beach Road district）。Midtown Bay佔地達95萬平方呎，集合高級住宅、甲級寫字樓、8萬方呎時代城會所（Midtown Hub）及5萬方呎零售餐飲空間於一身。另有超過4萬方呎用作園林景觀與公共空間，設有10種不同風格的廣場和花園。項目33層高，提供219個住宅單位，戶型設有一房、兩房、兩房複式及三房複式。項目鄰近4個地鐵站，包括武吉士站（Bugis MRT）、濱海中心 （Esplanade MRT）、政府大廈站（City Hall MRT）及寶門廊站（Promenade MRT）。
