安聯投資尤靖湧：內地股市向好 有利樓市回穩

【明報專訊】彭博根據國家統計局數據測算，內地上月70個大中城市新建商品住宅售價指數按年下跌2.95%，跌幅較7月的-3.37%收窄，雖然2022年4月開始連跌41個月，但已連續10個月跌幅收窄（見圖）。安聯投資基金經理尤靖湧接受訪問時認為， 目前內地居民總資產60%至70%屬物業外，股票亦佔相當比例，過去一年內地股市向好，除了有利居民消費外，亦增加他們買樓的信心，有利樓價止跌回穩。

安聯投資基金經理尤靖湧被問及對內地樓市2021年下半年以來已調整4年仍未見底的看法，他表示，原因是此前樓市經歷長達數以十年計的大漲小回後泡沫過大，因此消化亦需要時間，而利好因素是政府已知道問題所在，過去一年陸續出台支持樓市的政策，包括下調按揭利率及首付比例，地方國企亦向當地發展商購入新盤貨尾作為保障房來幫助商品住宅去庫存等。

尤靖湧指出，雖然目前難以肯定內地樓市問題可以解決，而至少這在短期內要解決此問題並不容易，但他相信，政策會繼續在這方面發力，尤其是若市况變差的話，支持樓市政策的力度便會愈大。

須扭轉對樓價下跌預期 樓價才回穩

根據尤靖湧的分析，內地樓價若要止跌回穩，最重要是政策令居民對樓市重建信心：「內地居民是否願意買樓，其實要視乎他們對樓價前景的看法，如果他們覺得樓價會繼續下跌的話，即使目前樓價已經很低，他們也會等日後樓價更低才買。另外，假如內地居民覺得生活無憂，不擔心失業或被減人工，置業的剛性需求亦會慢慢恢復；相反，假如內地居民對經濟前景並非如此樂觀，便會首選租樓而非買樓。」

內地三大金融監管機構去年9月24日聯合舉行記者會，介紹金融支持經濟高質量發展有關情况，當中，人民銀行行長潘功勝公布多項政策，包括降低存款準備金率和政策利率，由此帶動市場基準利率向下，亦引導按揭利率下跌，另外亦創設新的貨幣政策工具支持股票市場發展，至今滬深300指數勁升逾四成，而且內地70個大中城市新建商品住宅售價指數按年跌幅亦於去年10月見底，至上月已連續10個月跌幅收窄。

滬深300年升逾四成 增消費買樓信心

尤靖湧認為，去年9月內地政府開始出台一系列政策支持樓市及股市，屬十分正確，這亦有利樓價止跌回穩：「除了樓市之外，其實政府在股市方面的政策亦很重要。因為目前內地居民總資產60%至70%屬物業外，股票亦佔相當比例，過去一年股市向好，除了有利居民消費外，亦增加他們買樓信心，有利樓市止跌回穩。即使要樓市止跌回穩並不容易，更不是立即可以做到，我覺得需要更多時間，但最重要是政策方向正確。」

過去一年中國股市向好，金飾、茶飲、化妝品、潮流公仔等新消費股屬當炒主題，尤靖湧分析，這與內地消費市場現時由「90後」及「00後」主導有關，而這對內地樓市何時止跌回穩亦帶來啟示。

供樓多年負擔大 內地年輕人拒上車

尤靖湧表示：「目前內地經濟主要消費動力到底來自哪一群體，這對於消費股影響重大，對樓市亦有影響。我覺得目前內地主要消費群體慢慢由以前的『70後』及『80後』轉到去『90後』及『00後』；『90後』及『00後』屬比較年輕，與『70後』及『80後』要買樓自住的想法不同，他們目前普遍不想買樓，原因是看到近年樓價一直跌，不想借按揭買樓後供款多年，認為這樣負擔很大，相信不買樓便無負擔，可以用錢去買一些『情緒價值』，令自己開心及有滿足感。」

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]

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