洪雯：欲擺脫財赤困境 香港須推行深層次改革（六）

【明報文章】目前港人自置居所比例，大幅低於周邊經濟體和發達國家平均水平，大量「無房老人」或輪候公屋，或付出高額成本租住私樓。但很少業主願租樓給高齡老人，剩下的選擇只有花光積蓄輪候公屋，同時依賴公共福利金及其他福利。現實數據已清晰顯示這種趨勢。隨着香港進入「倒金字塔」人口結構，老人多、納稅人少，這樣的趨勢將成為我們下一代不可承受之重。尋找公屋和福利以外其他支持市民養老的手段，已無法逃避。

不想下一代破產 須尋養老新支柱

香港正邁入超老齡社會。2021年本港65歲或以上人口150萬，佔總人口20%，5個人中有一個長者；到2039年，65歲或以上長者將達252萬，佔人口31%，差不多3個人中就有一個長者。隨着人口急速老化，未來香港人口結構將變成一個倒金字塔形，老人愈來愈多，青年愈來愈少。這樣的人口結構，給社會各方面帶來極大挑戰。

過往我們引入福利改善措施時，並未好好評估進入人口倒金字塔時代的情况。比如，2022年政府把長者生活津貼由原本的兩級合併成高額的一級。結果，公共福利金（包括高齡津貼、長者生活津貼、廣東計劃和福建計劃、普通傷殘津貼、高額傷殘津貼）從2021/22年度的351億元，增至2024/25年度約516億元，短短3年上漲了47%！若維持這一增長趨勢，不出10年，單是公共福利金一項支出就將達1000億元；再加上其他老人相關福利，下一代根本養不起我們！

因此我們今天就必須思考：在公共福利金等社會福利之外，市民還可以有哪些支持養老的手段？2000年香港引入強積金（MPF）制度，強制市民提早為自己退休生活儲蓄。這是非常重要的舉措，至今為市民積累了可觀的用於養老的積蓄。但單靠MPF遠遠不足，我們必須更進一步，協助和推動市民為愈來愈長的退休生活做好準備，避免將沉重負擔放在下一代身上。我認為其中一個可行選擇，就是協助市民「養房防老」。

「養房防老」應成安老政策其一支柱

今時今日，「養兒防老」觀念早已過時。但我認為「養房防老」在港是一個切實可行的選項，原因有二。

第一，安居是養老的重要基石。房屋所提供的居住功能，是影響市民退休生活質量和開支水平的最核心因素。根據統計處的住戶開支調查報告，2004/05至2019/20年度的15年間，香港全部家庭每月平均開支上升了60%，達到30,230元。其中，住屋開支在家庭「衣食住行」4個基本範疇的總支出所佔比例，遠超其他項目，成為家庭最大的支出負擔；其過去15年間升幅更為驚人，從每月5775元飈至11,865元，升幅達105%。而退休家庭住房負擔更為沉重，其住房開支在總家庭開支所佔比例高達46%，比在職人士的37%，足足高了9個百分點。

港人住房支出負擔沉重，除了樓價高的因素，也跟本港自置居所比率過低息息相關。據立法會數據，本地自置居所比率過去20年呈下降趨勢，從2004年的54%，降至2023年的49%。而新加坡自置居所比例超過90%，北京、上海等大城市的本地人自置居所比例也達90%以上。我們亦顯著落後於全球發達經濟體，包括加拿大（69%）、英國（67%）、澳洲（63%）、韓國（59%）等地。

由於自置居所比率過低，香港社會出現大批「無房老人」。他們不僅要在餘生額外預留大比例預算作租樓之用，還會面臨租屋難的困局，畢竟許多業主不願將物業出租給身體條件較差及高齡人士。即使他們能租到房屋，租金也持續攀升——過去10年中小型私人住宅租金指數上漲了11%。不少長者耗盡積蓄支付房租，最終只能轉向輪候公屋。

房委會數據正反映這一現實：短短5年（2019至2024年），公屋輪候冊的長者一人申請宗數已攀升55%，至2.45萬宗；而這還沒計算以家庭為單位輪候公屋的長者。當中有35%長者坦言，因居所租金高昂而選擇輪候公屋。沒有資產的公屋老人，離不開依賴政府提供的公共福利金及其他福利補助，上文所述公共福利金飈升的數據就說明了情况。目前公屋全長者戶已突破20萬；人口老化加上自置居所比率下降雙重趨勢，未來社會的公屋和福利開支將幾何級數上升。

另一個明顯的新趨勢是，青年人置業比率愈來愈低——1997年本港有22.1%業主是35歲以下的青年；到2019年，這個比例降到7.6%。不少青年人的想法是：反正買不起樓，不如年輕時放棄存錢，好好享受人生；老了輪候公屋，還有快捷通道。若不正視這一趨勢，未來的「無房老人大軍」將成為社會難以承受之重。

反過來，若更多市民在進入退休年齡時已「有瓦遮頭」、擁有自置物業，一來毋須辛苦輪候公屋（目前長者一人申請者平均輪候時間為3.5年），二來亦免除到市場尋找租盤的困難，保障了居住質素，還能在還完貸款後每月省下大額住屋開支。

即便市民較晚置業，在退休時物業尚未還完貸款（如尚餘10年還款期），以港人平均年齡看，仍有機會享受10年乃至更長已完成按揭的自置居所，生活開支可大減。而且，無論是否已供完按揭，長者均可申請自置物業逆按揭，作為MPF之外的現金流補充，實現「養房防老」。

推動市民為未來儲蓄投資

其次，租屋是單純的「消費」，而置業並非如此。住宅既具居住功能，同時亦是重要的儲蓄和投資領域。協助市民盡早置業，其實類似MPF強制市民提早為退休生活儲蓄，是推動市民為未來而儲蓄（將錢存在物業中）及投資（通過物業增值而獲利），協助市民從容面對退休生活。

當然，在香港，自置居所的每月按揭供款不一定低於私樓租金（租住公屋或其他福利房屋除外）。另外，樓價有升有跌，自置物業可能面對樓價下跌風險，尤其樓市下行周期可能長達數年甚至更長，市民必然面對較長時間壓力。這些都是不可否認的事實。但從較長周期（如20至30年）來看，香港自二戰以來的樓價總體趨勢是穩定甚至上升的。若市民在40歲上下置業，退休時有很大可能獲得了物業的升值。而且，置業的市民完成供款後，家庭開支將大降，可更輕鬆面對退休生活。相反，長期租屋的話，繳納的租金是家庭的「消費」開支，不但須長期繳納下去，更無法換來資產、享受物業升值。

是時候檢視《長策》

設自置居所比率目標

綜上所述，我認為「養房防老」對市民來說是切實可行的選擇。而從政府角度看，協助更多市民盡早置業，將大大有助他們退休後安享晚年，並顯著減輕社會負擔，因此可成為安老政策其中一個支柱，作為未來香港應對社會迅速老齡化的一個重要政策選項。

1998年時任行政長官董建華先生公布首份《長遠房屋策略》，為市民自置居所比率定下目標，即在10年間提升至70%，並在這一目標下提出每年供應8.5萬個單位的計劃。很可惜，因金融風暴衝擊，這個目標及建屋計劃隨後放棄。2014年政府重啟《長策》，惟至今10年從沒提出家庭自置居所比率目標。

時至今日，本港住房自有率跌破50%，長者安居問題和政府財政均面對極大挑戰。我認為香港是時候檢視《長策》，考慮重新提出自置居所比率目標，及實現該目標的手段，讓更多市民實現安居、從容安老。

「借用」強積金 助市民養房防老

協助市民置業，可從供給端和消費端兩個方向入手。在供給端，政府需大力提升可負擔房屋的供應，令無資格輪候公屋，亦無能力購買私樓的市民，也能有機會置業（詳見本系列第四篇，刊2025年1月23日）。而在消費端，則需向市民提供資源與工具，賦能市民置業。不少青壯年人士考慮置業時面對「供得起，缺首期」困境。目前樓市回落，不少人有趁機置業的意願，但籌備首期成為難題。對此，我建議允許市民「借用」MPF作為置業首期。

MPF的設立，是推動市民為退休而提前儲蓄，並無置業功能，這是香港MPF與新加坡和內地的公積金不同之處。不過，我的建議並非「提取」，而是「借出」MPF來置業——借來的自然要還。事實上，通過精心的政策設計，可實現資金流動閉環管理，將無損MPF為市民退休生活積累財富的功能，又能協助市民置業，從而為市民提供積蓄加房屋雙重退休保障。詳細思路我將在立法會動議議案，敬請讀者關注。

作者是立法會議員

（本網發表的時事文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意）

[洪雯]