活在灣區：北上置業留意最低價非均價

【明報專訊】最近有深圳新盤以每平方米低於4萬元（人民幣，下同）的優惠價出售，惟該盤平均每平方米樓價仍逾5萬元。市場人士提醒，即使是頻繁北上的港人，決定是否購置大灣區內地城市物業前，亦應先了解當地樓市概况、置業相關政策、物業用途限制及置業流程等基本知識，並選擇信譽良好的發展商及地產代理，以減低「隔山買牛」的風險。

明報記者 劉敬華

樓市概况為置業主要考慮因素之一，儘管人民幣匯價處於吸引水平，且近年內地樓價已有所調整，但要留意較受歡迎的區域，樓價調整幅度或相對有限，宜了解樓價是否處於自身可負擔水平。若傾向購買新盤，應留意樓盤宣傳所指的是最低價，還是平均價，因為兩者差距可逾萬元。如早前內地媒體報道表示，深圳南山區御景峯售價可低至每平方米3.8萬元。參考貝殼新房網頁的資訊，現時該盤平均每平方米售價為5.5萬元（見表1），即均價與最低價差距達1.7萬元。

南山御景峯3.8萬每平米只屬最低價

據吉屋網數據，深圳各區9月份一手及二手樓均價都與上月持平，整體深圳一手樓9月均價為每平方米約5.87萬元，二手樓掛牌均價為每平方米5.81萬元，其中福田區一手樓均價達每平方米11.73萬元，二手樓掛牌均價每平方米7.53萬元；南山區一手樓均價亦達每平方米10.34萬元，二手樓掛牌均價則為每平方米近8.5萬元；羅湖區一手樓均價為每平方米7.34萬元，二手樓掛牌均價5.37萬元。

至於大灣區內另一個港人置業熱點中山，9月份一二手樓樓價同樣與上月相若，整體一手樓均價為每平方米1.27萬元，二手樓掛牌均價每平方米約1萬元，其中較多新盤選擇的火炬開發區一手樓均價為每平方米1.44萬元，二手樓掛牌均價每平方米1.26萬元。

「五證」不齊 寧願等一等再考慮

即使樓價為可負擔範圍內，也要了解該內地城市的置業政策，如買房限購政策，及港人內地置業所需符合的條件等。由於相關政策或條款，原意為防止樓市過熱，惟近期內地樓市受壓，相關限購條款或會隨市况微調，港人考慮北上置業前，宜先了解當前的最新政策。

為免買錯樓，除了可在買樓前查看相關項目是否有齊「五證二書」（見表3），當中「五證」可在銷售現場通過公示內容查閱，若銷售人員以正在辦理手續為由而未能提供，宜待至相關公司能提供時方再考慮是否購買。應重點查看「五證」之一的《商品房預售（銷售）許可證》，可從三方面入手，其一為留意證上列明的開發企業是否與出售房屋的出賣人完全一致，否則不能確定開發企業銷售屬合法；其二，為批准銷售的房屋和購房人購買的房屋必須一致，即購房人購買的房屋必須在銷售許可範圍之內，否則屬非法銷售；其三，核實項目名稱與廣告宣傳是否一致。另外，也可先向銀行諮詢相關物業能否承做按揭，因為銀行一般不會為業權不清，或仍有轉售限制的物業提供按揭。

留意住宅公寓土地使用年期不同

置業前還要對內地樓市有一定了解，如樓價計算方法、物業類型及置業流程等資訊。目前於網上不難找到相關資訊，可從最基礎的物業小知識入手，如不同樓型會有不同土地使用年限及使用性質，如樓型為住宅，一般土地使用年限為70年，物業性質只限居住；若樓型屬公寓，一般土地使用年限為40年，可作商業或居住之用。

物色內地物業時，必須選擇信譽良好的發展商及地產代理。更重要的是，親力親為，不僅要親身到現場視察，以了解施工進度、周邊設施和交通配套，以免因未能掌握全面資訊，而被廣告內容誤導。至於簽署買賣合約，消費者應親身到場，並於簽署前看清合約細節，如合約訂明的發展商名稱是否與廣告或展銷會所述的一致，是否訂明交樓和辦契證的期限、交付樓房的品質標準、公共設施安排、售後服務、違約條款等。

[活在灣區]