十大屋苑九成「供平過租」 分析：減息周期將臨 買賣成交將轉活

【明報專訊】美國聯儲局本周議息，市場估計大有機會啟動減息之際，據中原地產最新統計顯示，8月本港十大指標屋苑，當中有9個屋苑的平均每月供款金額，較同期每月租金為低，其中紅磡黃埔花園、沙田第一城及荔枝角美孚新邨三大屋苑，業主每月平均供款金額，較同期同類單位月租水平低逾10%至19%不等，僅鴨脷洲海怡半島的平均每月供款水平，仍略高於每月租金價位。業界分析稱，「供平過租」是步入減息周期的樓市常態，料港鐵沿線、毗鄰大學校園的大型屋苑成交量，將率先起動。

明報記者 林可為

中原地產對本港十大指標屋苑單位8月平均供款的估算，是以單位實用面積約500方呎為基準，以供款息口4.125厘，買家採六成按揭，30年還款期計算；而每月租金水平，以8月中原城市租金指數CRI，以及實用500方呎單位的實用呎租水平作出推算。

僅海怡供款水平略高月租

據該行最新統計顯示，8月十大指標屋苑，僅海怡半島的每月供款水平，仍略高於每月租金；該屋苑單位上月平均供款額為18,663元，而同期月租水平則約18,575元，即每月供款額略高於月租0.47%。

美孚單位月供較月租低逾19%

另外9個大型屋苑，皆屬每月供款額，低於每月租金；其中美孚新邨每月供款約13,698元，相對同期每月租金約16,985元，意味供樓較月租金額低19.35%，為相差最大屋苑。另外，被形容為上車樂園的天水圍嘉湖山莊，單位每月供款約為11,956元，相對同期每月租金約12,295元，供樓較月租金額低2.76%，屬差異相對最小的大型屋苑。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，根據歷史經驗，每逢進入減息周期，「供樓平過租樓」就會成為樓市常態。他續稱，息口下調除吸引用家，重新考慮買樓置業自用外，亦因定期存款息口下調，促使部分投資客將資金調動，轉為購買「磚頭」，有利帶動一、二手成交。

陳永傑認為，除港鐵沿線屋苑外，毗鄰大學校園的屋苑，近年因吸引內地及境外學生和專才租樓，成為投資者入市這些地區單位作收租的誘因，預計此類地區的成交量，將率先起動。

此外，正部署開售元朗The YOHO Hub II全新一座、啟德天璽‧天的新地（0016），集團副董事總經理雷霆亦表示，私宅租金持續上升，「供樓抵過租摟」的時代已來臨，預料將有更多市民轉租為買，相信第四季樓市會價量齊升。

映日灣開放式戶每呎63元租出

事實上，撇除十大屋苑，9月中旬私宅租務市况仍活躍。美聯物業高級分區營業經理梁仲維表示，荃灣本月至今住宅租務成交暫錄約65宗，其中映日灣佔約6宗，包括第2座高層C室，實用面積219方呎開放式戶，業主開價1.45萬元，因租客願一次過先交半年租金，議價後減700元或5%，以1.38萬元成交，實用呎租63元，而預繳半年租金涉約8.28萬元；業主於2019年以435萬元一手購入，享租金回報率3.8厘。

中原地產首席分區營業經理黃家全表示，奧運站帝柏海灣第3座高層E室，實用面積597方呎3房間隔，最新以3萬元租出、實用呎租50元；業主於2022年以1278萬元購入，享2.8厘租金回報。