升學支持住宅需求 倫敦樓價續升

【明報專訊】英倫銀行上月減息0.25厘，逾4年來首次減息，指標利率回落至5厘。市場預期11月英國會持續減息，這對準備「上車」人士屬好消息。事實上，英國整體樓價7月平均上漲0.9%後，8月樓價上漲0.3%，平均價格為29.2萬英鎊，相對去年同期升4.3%，這為2022年11月以來的最大增長。由於利率寬鬆，準業主對前景看好。這種樂觀情緒反映在最新的按揭貸款申請數據中，目前已達到近兩年來最高水平，倫敦樓價仍高踞首位，不少父母都希望子女在英國升學，支持倫敦物業需求。

英國大學排名的首40名內，有4所位於倫敦，分別為倫敦大學學院（University College London, UCL）、倫敦帝國學院（Imperial College, London）、倫敦國王學院（King’s College London, KCL），及倫敦政治經濟學院（The London School of Economics and Political Science, LSE），成為不少學生夢寐以求的升學地方。此外，英國有「校網區房」的制度，即只有住在學校周邊特定區域的學生才有資格入讀，因此，家長對倫敦樓盤的需求十分大。英國最大房產銷售平台Rightmove發布了每月英國房市報告，顯示自英國央行宣布減息之後，買樓需求回升，8月買家諮詢量較去年同期增長19%。

Rightmove指出，自2020年以來首次減息，增加夏季末英國房產買家的諮詢。雖然自減息以來，抵押貸款利率尚未大幅下降，但抵押貸款利率下降趨勢對準業主來說是積極的信號，而且隨着暑假結束，秋季市場將更活躍。該公司也相信未來還會有第二波減息，根據準備做業主的人士反應及其他正面消息，Rightmove上調今年英國樓價預測，預計2024年價格將升1%。

英國領先房產發展商伯克利集團旗下品牌St James，推出倫敦西二區（W12）大型改造重建計劃White City Living‧Westmont Club Residences（俱樂部公寓）最新一期住宅樓The Solaris及The Solaris Two，包括開放式單位、1房、兩房和3房公寓，售價69萬英鎊起。St James集團執行董事Neil Ramsdale表示：「這個新興社區位於繁華的西倫敦二區（W12）中心地帶，提供無與倫比的生活方式，發展區內還設有一系列世界一流的居民設施。在娛樂休閒設施方面，White City Living也是倫敦首屈一指的住宅發展項目之一，提供虛擬高爾夫、虛擬射擊和卡拉OK等休閒體驗。

該項目已發展為成熟社區，擁有1000多名住戶，坐享完善設施，包括已營業的Amazon Fresh、天天兩大超市，並設有泳池、私人訓練室及健身房、兩個12座電影院、咖啡廳、配備廚房的私人餐廳、業主休閒區，以及瑜伽室、休憩室和水療中心的休憩區。一家全新咖啡店及托兒中心Kinderzimmer Nursery將分別在本月及今年晚夏開始營業。St James集團銷售和行銷總監Katie Thompson表示：「隨着社區的逐漸完善和發展，受到愈來愈多包括中國投資者在內的國際買家的青睞。」

隨着市場活動的回升以及未來進一步減息的可能，市場普遍預計樓價將在今年內繼續溫和增長。英國房屋抵押貸款的利率可分為固定利率貸款、標準浮動利率（SVR）及追蹤利率貸款（Tracker Mortgage）。根據英國金融業協會（UK Finance）的官方數據統計，截至去年12月，有690萬房屋抵押貸款是固定利率貸款，佔所有未償房貸的80%以上；其餘有64.3萬是與基準利率直接掛鈎的追蹤抵押貸款，還有62.4萬是貸款機構的標準浮動利率。

市場憧憬再減息 料英樓價溫和增長

當減息時，若是選擇固定利率貸款，房貸完全不會減少；選擇標準浮動利率的借款人，儘管貸款機構可能會降低利率，但也可能選擇保持不變或僅降一部分；若選擇追蹤抵押貸款的借款人還款會直接減少。

UK Finance也指出，英國平均追蹤抵押貸款金額為13.65萬英鎊，利率為6.47厘；減息0.25厘將使每月還款減少28英鎊，降至977英鎊；標準浮動利率的平均未償還抵押貸款金額為69.58萬英鎊，利率為7.81厘，如果全額減息，每月還款將減少14.50英鎊，降至663英鎊。

倫敦樓價英國最高 按年升1.5%

目前，因應英國政府最新財務政策，其中桑坦德銀行（Santander）率先宣布從9月3日起降低追蹤利率及標準浮動利率的貸款利率。在宣布減息後，英國抵押貸款利率已有下降趨勢，不過央行還是傾向謹慎行事，預計不會一下子太快減息，持續根據市場動態來作相對應的調整。在英國各區中，威爾斯樓價也錄得強勁增長，較上年上升5.5%，其中平均價格為22.4萬英鎊。蘇格蘭的樓價漲幅較溫和，一套售價為20.5萬英鎊，按年增1.7%。西北地區再次錄得英格蘭所有地區中最強勁的樓價增長，按年增4%，達23.2萬英鎊。倫敦仍然是英國樓價最貴的城市，目前平均樓價為53.6萬英鎊，按年升1.5%。

明報記者 龍彩霞

[環球樓市]