陳永傑：樓價跌租金升 供平過租再現

【明報專訊】本港樓市出現「租金狂升、樓價大跌」異常現象，過去3年樓價累跌近三成，同期租金卻升近4%，造就「供抵過租」重現，有單位更供平過租超過兩成。現時買樓收租的回報率，亦未必再只有一兩厘，而是普遍有三四厘，甚至更高，若美聯儲下半年減息，有利樓價加快見底。我們抽取於「撤辣」後錄得的數百宗一二手買賣，並以成功租出的單位作分析，發現當中部分成交確實已經出現「供抵過租」，即是業主每月供樓比起租住同一單位的租金為低。由於租金收入已完全覆蓋供樓支出，業主毋須每月再「補貼」，扭轉多年來「租抵過供」局面。

率先出現「供抵過租」的9個屋苑，包括觀塘BAL RESIDENCE、長沙灣佳悅、將軍澳海茵莊園、日出康城LP6、荃灣中心、九龍灣得寶花園、沙田好運中心、藍田匯景花園及屯門菁雋等，有單位供平過租更超過兩成。如長沙灣佳悅中層E室，實用面積212方呎，獲一名投資者於今年3月底斥316.97萬元購入，該買家5月收樓，兩個月後以13,500元全包租出。按市場常用供樓標準，即七成按揭、供30年及按息4.125厘計，此單位每月供款10,754元。業主每月供樓比租金平2746元，即使扣除每月管理費近1200元，業主每月仍淨袋約1500元。

近期出現供平過租的成交個案，暫時主要集中細單位市場，原因是該類單位承租力強、內地生搶租，以及近年租金急升所致。整體而言，在目前高息環境下，租樓平過供樓的情况仍極為普遍。不過，筆者認為，隨着政府大力輸入人才，當息口回落，樓價回穩而租金續升，「供抵過租」將成趨勢。

中原地產亞太區住宅部總裁

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[陳永傑]