經濟
新地粉嶺北補價每呎不足2000元 遠低標準補價四成 較恒地6年前低一半
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【明報專訊】政府大力推展北部都會區,發展局去年12月底公布「加強版傳統新市鎮發展模式」下原址換地的修訂安排,其中新地(0016)持有的粉嶺北第10區地皮,今年4月底決定接納換地建議,新近亦完成補地價安排,據悉涉逾5億元,每方呎樓面補價不足2000元,較現時農地轉住宅的標準補價、即每方呎3484元低逾40%,亦遠較恒地(0012)6年前同區以每方呎樓面補價4151元低約一半。
明報記者
發展局去年底公布「加強版傳統新市鎮發展模式」的修訂換地安排,旨在提速整全區域發展。新安排下原址換地申請人已擁九成或以上的私人土地,政府會考慮收回餘下的少數第三方土地,並批予申請人作統一發展。另政府可透過扣減地價,要求換地申請人建造相關設施。在新安排下,新地粉嶺北第10區土地獲納入進一步處理的申請,地皮面積約1公頃,該地已被劃為非工業用地,預計可建樓面近40萬方呎,提供約400個住宅單位。
建大型公共設施扣減補地價
新地是次採傳統形式補價。據悉,港府首次透過補地價扣減,要求發展商興建區內大型的公共設施,包括一個公共運輸交匯處,以及佔地約8.61萬方呎的休憩用地,補地價金額涉及逾5億元,若連同發展商需要負責興建的公共設施及休憩用地成本,每方呎樓面補價不足2000元。事實上,發展局推出優化版的原址換地的修訂安排前,先後有7宗被接納進一步處理的換地申請,僅得新世界(0017)接受已調低的標準補價形式,餘下6宗個案未有接納原址換地建議書,而有關傳統補價金額每方呎約2600元,當中「新界大地主」恒地(0012)佔3宗,該集團曾指土地未有「七通一平」的配套,放棄換地,有關土地將全數被政府收回。
翻查資料,是次換地申請是北都第3宗成功原址換地申請,首兩宗均為恒地旗下項目,包括2018年先後就粉嶺馬屎埔項目(現發展為One Innovale)及古洞北地皮完成契約修訂,補價金額分別為25.3億及12.35億元,每方呎補價分別為4151及3643元。
測量師指標準補價難吸引發展商
目前粉嶺北農地轉住宅,可透過標準補價完成契約修訂,每方呎補價3484元,與上述地皮補價對比,新地每方呎補價較標準補價低逾40%。若與恒地馬屎埔項目補價相比,更低逾一半。事實上,北都是未來重點發展新區,前景被看高一線,即使爆疫後,發展商仍高價競投區內官地,如粉嶺粉錦公路與青山公路-古洞住宅官地,2021年6月獲永泰地產(0369)以26.168億元、每方呎樓面地價約9208元高價中標,創新界東發展區每方呎樓面地價紀錄。
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示,去年6月調低標準補價至今,市場仍未減息,加上一手貨尾量多,樓價受壓,發展商大多不願投資新項目。正因市况欠佳,粉嶺北新發展區即使標準補價每呎由5110元下調約三成至每方呎標準補價約3500元,對發展商而言仍難具吸引力。
[香港地產]
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