迪拜積極吸富豪 今明年樓價看漲

【明報專訊】當問起迪拜印象，多數人除會想起有「迪拜王子」及「油王」外，具特色的建築物也為大家熟悉。經濟學人智庫（EIU）預計，阿聯酋在2023年至2026年CPI增長達3.9%，其中迪拜房地產市場在所有領域表現強勁，得益於作為酋長國首選的避風港地位，去年主要經濟和人口統計數據也顯示與前一年相比有所增長。去年遊客入境人數也增加了19.9%，達1540萬人次，近年更吸引不少亞洲富豪投資當地，其中迪拜是阿聯酋最大城市，萊坊預測該城市在今明年樓價和租金將持續升值約3.5%。

迪拜在疫情後海外人士呈增長，其房地產價格亦伴隨當地的高速發展水漲船高。美聯海外房地產發表報告指出，迪拜的房產行業發展相當成熟，俗稱「買樓花」的預售交易於去年佔總交易量逾半。樓花買家佔比之高，意味着投資者對當地的樓市及發展商具備充足信心。根據萊坊2023年數據顯示，迪拜的豪宅價格按年升了近50％，但迪拜樓價升幅雖然急，但樓價遠低於香港、倫敦等城市。

「黃金簽證」靈活 吸引外籍投資者

瑞銀認為迪拜實際房價持續每年以雙位數增長，是由實體需求產生，主要受惠於強勁的收入增長和熾熱的租務市場，租金的增長甚至超過了自住房價的升幅。論及投資迪拜的優勢，不得不提「黃金簽證」。外籍人士只須投資房地產等各類項目便可獲得這一特殊的簽證，使得投資者能夠在當地享有更長期的居住權益。投資者獲得黃金簽證後，不僅享有家庭團聚權益，還擁有教育權益，包括其家庭成員在當地學校和大學的就讀權益，符合資格的配偶和子女在主申請人過世後仍可繼續居留。同時，黃金簽證持有人及其家人基本上毋須坐「移民監」，可於迪拜境外停留超過6個月，為生活提供更大的靈活性。這種全方位的優勢，使得迪拜成為全球投資者安心置業的理想之地。

黃金簽證不僅簡化了投資者、企業家和專業人士等的居留權申請，還為外籍人士提供了更廣泛的租戶市場。同時，免稅政策的實行使得投資者能夠免受當地政府的投資稅收，進一步讓世界各地投資者垂青。對投資者最擔心的是，莫過於遇到「爛尾項目」。而迪拜物業受土地局監管、履約保證制度、土地登記制度等多項法規保障措施，確保了房地產市場透明和穩定。

在迪拜，所有購房款項進入由土地局監管的ESCROW帳戶，開發商需要將項目價值的20%存入ESCROW帳戶，開發商必須提交工程進度證明才能提取資金，而且對於未建成物業，迪拜法律設有缺陷責任期保障買家。開發商有責任在竣工後的10年內修復結構缺陷，並在1年內處理任何安裝缺陷。此外，政府會先收起發展商部分資金，若出現任何問題，會由該帳戶保障業主的損失，不怕發展商「走數」。其貨幣亦穩定，因AED（阿聯酋迪拉姆）與美元掛鈎，價格長期保持1美元兌3.67AED，匯率風險低。

貨幣與美元掛鈎 匯率風險低

ValuStrat提供數據顯示，預測迪拜房地產在2024年將上升5%，其與阿聯酋4.5%的經濟增長預測一致，主要迪拜政府持續投資，對基礎設施的持續投入，例如擴大交通網絡、建造新道路和增強公共設施。這些發展不僅保持迪拜經濟增長，而且也使其更適合房地產投資。此外，該市擁有金融、旅遊和科技等多元化產業，擁有強大的經濟基礎。這種穩定性鼓勵個人和企業投資當地房地產市場，並對這座城市的長期前景充滿信心。政府積極推動房地產買賣降低交易費用並提供長期簽證，從而吸引外國投資。

至於房屋類別，市場普遍看好公寓房屋，因為該類房屋會靠近商業區、購物中心和娛樂場所，工作便利性、現代化設施和充滿活力的城市生活，這符合年輕專業人士和外籍人士的生活方式。同時，公寓通常還具備內部裝修、游泳池、健身房和休閒區等社區設施。隨着城市化趨勢和海外人士持續增加，對租賃房產的需求穩定，使得公寓對房地產投資者特別有吸引力，其中看好迪拜碼頭、迪拜市中心和朱美拉棕櫚島等地區的強勁需求。

Set Hub：今年豪宅交投料續增

除公寓外，不少世界級富豪及高淨值人士也移居迪拜，對豪宅需求也增加。阿聯酋地產顧問公司Set Hub亦看好2024年迪拜的豪華房地產市場持續蓬勃發展，其中上年售價在1000萬AED或以上的房屋銷售量創下紀錄，預計今年該趨勢會持續。房地產顧問公司萊坊國際（Knight Frank）發表報告指今年截至4月與去年同期相比，迪拜的優質住宅市場（包括朱美拉棕櫚島、朱美拉灣島和阿聯酋山）上漲了超過26%，故印證迪拜豪宅需求強勁，迪拜住宅目前平均成交價約為每方呎6500 AED（約1.38萬港元），價格受到地點、海濱或海灘通道或景觀等因素的影響。萊坊對317名富人進行了一項調查後得出的報告稱，迪拜今年會吸引全球富裕人士花費44億美元購買房地產，比去年增長76%。並且以來自歐洲、印度和其他南亞國家的買家不斷湧入，支持價格持續強勁。

明報記者 龍彩霞

[環球樓市]