吳永輝：能否令香港與深圳樓價不要趨同？

【明報文章】地產商陳先生曾坦誠提出「時間推移，香港與大灣區樓價某程度上趨同」，引起一時討論。可惜官員喜歡搞盛事，但對「如何令香港樓價不要與深圳趨同」卻與「好多人移民」一樣，成為少有官員公開討論的議題。就結構性移民，謝偉俊議員在立法會直指不討論是「逃避現實」。雖然香港困難重重，筆者仍相信中期內香港樓價仍會高過大灣區，但如何令香港樓價不要「與深圳趨同」，應是考驗問責官員的試題。噤聲不代表問題不會發生，只有針對問題推出對策，方是出路。

港深樓價趨同因素

樓價要看整體配套及市場環境，既有居住的價值，亦有投資的價值。如只看成交價，元朗一帶較為細（單位細小）、老（舊）、迫（高密度）、差（環境規劃較差）的樓價已跌至近300萬，已經與深圳一般樓接近，已經比福田南山兩區高級樓宇低了。樓宇因特性不能像一般貨品比較，但租房買房的每個小市民安居何處，將證明市場選擇就是真理。

港深樓價趨同最簡單的分析，便是港深同城化，市民十分容易便進入一小時生活圈（或說競爭圈）中北上消費，筆者早年曾在文章指出，交通網絡節點的互通既有互相補足之利，亦會互相競爭之弊。這兩年，除了高才通等優才之外，政府放寬畢業3年經驗的多個專業工種大學生入境，亦輸入多個行業人力。筆者近日出席本港一傳統中學名校活動，見到一批以普通話為母語的小師弟們在一起講普通話，大家在辦公大樓都會聽到普通話，他們不少是近年來港的，其實是已經融入本地和你我一樣的香港人，這些都確認了人口結構的改變。在香港，日漸多人講普通話，兩文三語，不是壞事。只是現在外國人太少了。

樓價下跌多個因素及情况

反映住宅樓宇市場價格的中原城市領先指數已回落至2016年的樓價水平，而且近日頻傳負面消息，包括展望欠佳、負資產增加、一手樓平過二手樓的樓市倒掛、大陸發展商持續出事、恐影響本地發展商、美國最近再宣布針對香港的制裁，以及人口持續移民流失、政府財政欠佳等。

從主觀的民情上看，香港民研客觀反映但官府「似乎看不到」的民情指數自通關以來持續下跌，市民對前途缺乏信心；從客觀的數字上看是政府大量赤字而賣地收入大降，以及David Webb的網站分析香港居民由2021年至今累計49萬人離境淨值（見表），加上BNO移英、永久離港取消MPF人數、可以評估多數是移民。不過，今年至7月入境增加為正值。

政策可令港深樓價不同

筆者在1991年在香港大學的碩士論文，正是研究土地規劃政策對房地產的影響。筆者當時研究般咸道及堅道兩旁樓房建築及價格，以地圖區分上下兩規劃密度分區，以統計模型得出的結論是規劃政策影響十分之大而且深遠，堅道以上是中低密度區，樓價至今都十分之貴，而且面積比較大，是富人之區；反之，堅道以下是高密度區，樓價至今都低了一截，以細單位為主，是平民之區。而影響樓價有最少20種政策工具。有興趣的讀者去地產代理的地圖搵樓看看，對上述樓價即可一目了然。隔一條街樓價都可以不一樣，做得好，港深之間樓價是可以不同的。

第4個都會區規劃及全港發展須檢討

按命名次序，原香港中心區是第1個都會區，觀塘至九龍灣稱為CBD2，已經長期暫停（或終止）的東大嶼都會是第3個都會區，因此，政府聲稱的北部都會區便是香港第4個都會區了。但看倫敦、東京、紐約，都各只是一個都會區，哪有都會區內又有大量吹水都會區的？都會區內應該有城市核心功能如金融中心、國會、法律中心、政府總部等中心城市功能。香港北部有嗎？

政府的北部都會區規劃人口曾經說是近250萬，在人口下行經濟不景下，何來這麼多人口？官員曾經提另外的人口數字，我看是在社會急劇變動下，數字要不時重新評估。

對於北部規劃，一是不應在新田大量填塘，破壞濕地，逆國家政策而行，二是新田不宜大量興建高密度30至50層高層樓宇，三是區域的規劃發展真要檢討。

香港北部樓價能否與深圳不同，表面上只是樓價，實質是政府有沒有規劃、政策、措施、能力落實「一國兩制」，令香港在社會整體、制度、土地規劃、建設環境，都能夠突出優勢，令之與一河之隔的深圳不同。

政府必須從國際都會的構成做起，包括留住港人，改善國際形象，吸引國際投資者、金融人才及科技人才，提供開放的文化及多元生活，維護人權自由，不應再有不可抗力影響自由了，更應落實普選以監督政府，及研究推出回復港人信心的措施。

一河之隔，今日新加坡樓價遠高於馬來西亞的新山市，以前香港樓價亦遠高於深圳。當然，城市環境素質不止是樓價，亦是真的。但人會用腳走路，筆者就認識住在深圳每天回港返工的朋友，所以我說北部區域的規劃發展真要檢討。

作者是民主黨發展政策發言人、城市規劃師

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[吳永輝]