李健：從香港經驗談內地保障房與樓市的互動

【明報文章】內地樓市的復蘇，關係到居民的消費信心、多個經濟環節，以至內地與香港股市。復蘇的主要難點，是未售商品房的大量庫存。

內地的保障住房，在香港稱為公營房屋，指由政府提供而含補貼的住房，其中大部分是供出租，主要是內地的廉租房和公租房與本港的公屋；小部分供出售，主要是內地的經濟適用房與本港的居屋。保障房的租金或售價，都較市值有可觀的折讓。這折讓便是蘊含的補貼。

筆者早前在〈中國經濟的增消費、穩樓市長效機制〉一文（見2023年11月6日《明報》），列舉了樓市平衡的主要因素，例如最基本的是住房供應量是否與住戶數量匹配。在此補充多一個因素︰保障房／公營房屋與私樓市場之間的互動。

存量互動與增量互動

其中一種可說是存量的互動，例如新加坡大部分住房是公營房屋，只有小量土地用來建私樓，因此私樓很昂貴，只有少數居民負擔得起。另一種可說是增量的互動，例如1997年香港政府為了改善居民住屋，計劃大幅提升新建房屋的供應量，包括增建公屋和居屋等，並推出「租者置其屋」（租置）計劃，將現存公屋以極低價出售給原住戶。市場擔心公營房屋增量會衝擊私樓市場，又適逢亞洲金融風暴和樓價本已高處不勝寒，樓價在5年多之內下跌了七成。

特區政府因而在2002年推出「九招」，包括政府改用被動的「勾地」模式售地、調低每年公屋建成量、停建居屋、終止租置計劃、檢討（其後終止）資助貸款置業計劃等。由於基本上停止了所有購房補助，其後多年，較低收入居民未能夠趁樓價低潮得到補貼購入自住房。更宏觀的是住房用土地日趨短缺，以致樓價大升逾倍，2010年政府再逆轉相關政策。

今年5月中旬，內地推出新一輪支持樓市措施，其中力道最大的是大幅調低首付比例；宣布之後樓市活躍不少。據報道，當局也會運用官方資金向發展商購入未售的商品房，用來做保障房。實際做法有若干可能性，這裏探討一二。

（1）假設地方上停建保障房，而購入的未售商品房大致上僅足以取代原本擬建的保障房，效果是增加了發展商的收入和現金流，有助提振居民和市場的信心。

（2）假設地方上購入未售商品房，然後推出的保障房大幅超過近年的保障房供應量，相信不會是邁向上述的新加坡模式，居民也未必喜歡像普羅新加坡市民般被囿於保障房；反而有可能是一旦保障房供應顯著增加，由於保障房有補貼，會令商品房銷量和價格受壓。

上海接着推出一項受歡迎的新猷，就是市民賣舊房換新房可獲補貼。這是將卓有成效的補貼促消費方法，從汽車和消費品延伸到住房。不過，現時這新補貼大致上只適用於裝修和搬遷。畢竟，房價比車價貴很多，如果要拉動像換車一般的換房潮，可能要耗費很多公帑；而且居民換房之後，整體商品房存量大致不變，對振興樓市的幫助應有限。

貨幣補貼推動消費 成效顯著

換車和換房補貼所顯示的，是以貨幣補貼推動消費行為有顯著成效。因為比起同等成本的實物補貼或其他措施，發放現錢補貼讓居民自己選購，會賦予較多的獲得感。而向收入較低（也就是需要較大）的居民發放較多補貼，所產生的消費會更多。

基於以上背景，特別是以上述香港1997年公私樓增量互動的不幸經歷為反例子，可以得出一個較大範圍吸納未售商品房的方案，便是將保障房所蘊含的補貼，轉用來發放貨幣補貼，供保障房現住戶與其他較低收入住戶自行選擇，用來償還房貸或繳付租金，俾從市場購買或租賃商品房自住。同時，政府可拆卸那些較老舊的公租房、廉租房，不再建各類保障房，及將餘下的現存保障房轉為商品房，以市值出租，待樓市低潮過後也可出售。新的貨幣補貼不設戶籍等限制，個別商品房庫存高的地區可以補貼優厚些。

發「綜合收入補貼」 予居民更大消費信心

內地一向有住房貨幣補貼，但只適用於個別特定範疇。其實，種種貨幣補貼和實物補貼，都是為較低收入居民補其不敷之需；惟傳統實物補貼量度需要的準則只是訂出劃一的收入上限，只要一開頭申請戶的收入低於此上限，不管低多少、不管日後收入上升有多快，便戶戶都得到基本上同一水平的一次過龐大購房折扣，或者同一水平而日後不方便調整的持續房租折扣。這是低效的資源運用，也不切合個別住戶在不同時段的不敷之需。

在數據獲取和處理上都高度發達的今日中國，按月發放貨幣補貼，是不難精準並較及時地切合每戶不敷之需的。辦法例如筆者早前在〈精準擴大生活保障 拓展國家內部需求〉一文（見2023年7月11日《明報》）中所述的「綜合收入補貼」，可向居民提供全面的收入保障，覆蓋住房與非住房，從失業到退休，讓居民更有信心地工作、消費、購房，以至生兒育女。

（作者按：上述及其他相關研究報告，見於barefootreports.net）

作者是資深經濟研究員，曾在銀行主理經濟研究達10年

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[李健]