狄志遠：強拍條例應先保障小業主權益

【明報文章】發展局於2023年12月19日向立法會提交《2023年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例草案》，建議把「指定地區」樓齡達50年的私人樓宇強拍門檻，由現時的80%業權降至65%或70%；而「非指定地區」樓齡達60年的私人樓宇強拍門檻，亦同時降低。原本該條例於1998年訂立，當時強拍門檻定為90%。條例在2010年修訂，將強拍門檻改為80%。

香港舊樓林立，「三無大廈」（沒有業主立案法團、居民組織及管理公司）超過3000幢。這些大廈的業主很多都是年老長者，不少更一生守護自己物業，或依靠當中的租金作為晚年生活所依。

由於缺乏業主立案法團及物業管理公司，樓宇維修保養、平時清潔及治安管理都出現問題。而這樣的樓宇，正正是屋宇署、消防處巡查和要求維修更新的目標大廈。長者業主叫苦連天，大都盼望自己樓宇可以有人「收樓」。

但另一方面，這些小業主缺乏市場資訊及專業支援，在面對發展商時，完全處於弱小而無援的狀况。因此，強拍條例差不多是這些小業主的唯一保障。

貿然調低強拍門檻，確實使小業主失去保障。不少小業主期望「收樓」，但同時在收樓時保障小業主權益，這才是強拍條例的真正精神。政府確實不應隨便降低有關收樓的門檻。

下面的個案，確實道出小業主會遇到的問題。小業主的苦况，政府必須照顧。

（1）發展商可利用修例壓價

政府在提出修訂強拍條例之前，發展商已經向小業主提出市場的收購價；但由於知道政府提出修訂條例，將強拍門檻降低，換言之發展商可以收購較少分量的業權，就可以提出強拍。發展商於是立刻收回向小業主提出的市場收購價，期望在修例通過之後，可以用較低價格收購小業主業權。

明顯，修例通過的最大受益者是發展商，小業主進一步被剝削。

（2）發展商可操控價格

發展商向土地審裁處提出強拍收購價，土地審裁處亦自行委託測量師審議該申請的收購價，這個過程大約需時6至9個月。完成程序後，物業推出市場強拍，惟由於近年樓價下滑，原本的發展商亦不出價，造成「流拍」。

從另一個角度看這個安排，假如樓價上升，原本的發展商就可以用6至9個月之前土地審裁處同意的價錢向小業主收購物業，不需因應樓價上升而提高收購價。這個安排，明顯是輸打贏要，完全剝削小業主權益。

（3）小業主沒有專業援助

只能接受發展商出價

發展商向一個小業主提出收購方案，這個方案亦同時提供給其他小業主。其他小業主因為沒有諮詢專業意見，都同意這個收購價錢，唯獨是前者小業主向土地審裁處提出抗辯，因為這個小業主的兒子是一名建築師，他明白自己的權益，亦懂得取得其他專業人士的意見，包括律師、測量師等。

他在土地審裁處據理力爭，最後發展商同意向他提出在原本收購價之外，另加一筆款項作為庭外和解；和解方案獲得土地審裁處接納。最終，該小業主更得到發展商賠償80%的抗辯支出。沒有專業資訊的小業主，在這個案中明顯被剝削。

政府發展「指定地區」，是可以理解及無可厚非，皆因這些區域都是一些舊區，有些樓宇已破爛不堪，甚或危害該社區的居民。政府建議修例的初衷是將老舊社區重建、活化社區，就應先集中資源處理「指定地區」的重建。「非指定地區」沒有迫切性，沒有必要挑動地產商與小業主的業權衝突，理應維持現時不少於80%的強拍門檻。在「非指定地區」降低強拍門檻，及容許發展商在所謂連接鄰近地段申請一併強拍，實質是剝削小業主權益。香港實不容許只為方便部分人的利益，而剝削少數私有財產的情况出現。相反，香港政府更應積極保護市民私有財產權益。

作者是新思維主席、立法會議員

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[狄志遠]