林增榮：花墟可持續發展 不能只「保」不「育」

【明報文章】市建局公布「洗衣街／花墟道發展計劃」後，引起公眾關注花墟營商環境和氛圍會否受影響。不過，要談花墟的悠久氛圍，不能只聚焦「保」，而忽略「育」對推動花墟持續發展、鞏固特色的重要。

筆者一向關注都市規劃，由2015年起擔任市建局規劃、拓展及文物保護委員會增選委員，冀以此文章分析花墟經營問題、更新方案選項、市集成功的條件，及融合策略如何延續花墟特色，並闡述為何局方的發展計劃，既符合更新花墟各方面的需要，亦能為這個逾半個世紀的特色地方，構建長遠可持續發展藍圖。

花墟經營 談何容易

花墟是本港鮮花集散地，對市民和遊客具吸引力。筆者留意到有議員指花墟是成熟商圈，人文生態及商業氛圍相對穩定，此話不無道理。然而這個「穩定」的經營環境，多年來已衍生和累積未能解決的地區問題；而網購普及加劇競爭，令經營變得更困難。花墟商戶面對的問題包括：

（1）花店需擺放鮮花吸引顧客，但受店面限制，會將貨物放出店外行人路，承受被控阻街風險；（2）由於上落貨位不足，商戶傾向佔用店前路面上落貨，方便搬運盆栽及減低花卉壓壞的風險，以致交通經常擠塞；（3）港人一般集中在節日買花，前往花墟的客人大多「目標為本」，加上花墟一帶欠缺消閒配套，令花墟客源較狹窄，平日與假日的人流有明顯落差；（4）不少花卉、盆栽均可網購，對花墟實體店營業額帶來一定影響。

花墟部分花店已經營兩至三代，但面對上述問題，尤其樓宇日漸老化、城市硬件設施配套不足，沒有外來「助力」，店主根本無法自行解決。要令這「成熟商圈」自主有機地發展和更新，將生意繼續代代相傳，並非如想像般簡單。

更新方案 各有不同

要為花墟商戶發展提供「助力」，以突破其有機發展的局限，將特色及氛圍延續，需考慮不同更新方案。筆者歸納了3個選項作比較和分析。

方案一：將花墟搬遷重建原址。花墟屬自然而成的地區特色，歷史悠久且位置優越，將它搬遷至其他地區，難獲社會大眾支持。

方案二：局部「重建」花墟附近舊樓。花墟一帶發展多年，相關交通配套和行人網絡規劃未能應付現時及未來發展需要。只着眼於重建其附近一帶舊樓，不針對解決窒礙地區發展的各項問題，例如道路網絡，根本難有空間提升該區商貿活力，更遑論加強花墟的經濟活動和多樣性。

方案三：以「融合策略」發展花墟一帶。融合策略包含3個元素——（1）重建：透過重整土地重新規劃道路網絡，改善人車道路安全，同時優化花墟整體社區環境；（2）樓宇復修：為樓宇定期檢查及維修，確保商舖所在建築物結構安全穩妥，商戶能安心營運；（3）保育及活化：配合項目特色及氛圍，美化及活化花墟街道或後巷，營造更優質空間讓花店經營及訪客步行，融合其他特色如雀鳥花園，帶動更多人流和新客流。

要保存一個地區的特色，除了「保」之外，「育」其成、為該地方創造條件使生態特色持續發展和承傳，亦為重要。筆者認為探討花墟特色氛圍的可持續發展，需放眼長遠未來，不能只談「保存」而不思「孕育」。

那麼，「孕育」花墟這個歷史悠久但受各種環境因素局限的花卉市集，需什麼條件？筆者根據個人外遊經驗，總結了受歡迎市集具備的元素：（a）具地區文化特色；（b）可達性高；（c）有優質步行環境；及（d）具經濟／商舖多樣性，除特色商舖外，還需要多元化業態組合，提供不同消費選項及體驗，吸引不同目標、不同年齡層的人。具備這些元素，可將一個地區性的市集，提升成為城市地標及品牌，吸引本地和海內外遊客。

融合策略為延續花墟發展創造環境條件

市建局公布的洗衣街／花墟道發展計劃，正正針對問題痛點提出解決方案，並為花墟的未來發展創造有利條件，增添多元化特色。計劃包括五大特點：

（1）興建大型地下停車場增加公眾泊位，紓緩車位不足問題，令駕車前往花墟更方便。停車場出入口將設於界限街，分流進出花墟的車流，緩解洗衣街與花墟道交通樽頸問題，令交通更暢達。

（2）停車場設貨車泊位供花店上落貨，減少商戶佔用路面引致人車爭路。停車場亦以「易泊好行」（Park n’ Walk）概念，鼓勵公眾泊車後步行至花墟及附近目的地，減少廢氣，為花墟締造舒適步行環境。

（3）利用已完成保育活化的太子道西／園藝街（花墟）戰前唐樓群項目，配合改建低矮建築的零散地盤成為公共空間，增設零售設施，加上翻新、地方營造和進行美化工程等，活化太子道西與花墟道樓宇之間的狹窄後巷，融入上述保育項目的環境氛圍，可增加花墟步行空間並加強街道特色，令花墟有更多元發展。

（4）將現有「政府、機構及社區」用地改作多元化混合發展，興建多用途綜合大樓、住宅、酒店或辦公大樓，其中綜合大樓底層將增設臨街舖位開設花店和園藝店，吸引更多相關行業經營者進駐，孕育「成行成市」，有序擴大花墟規模。

筆者留意到內地媒體報道指，今年清明假期「踏青」、「賞花」遊熱度比去年同期增長逾7倍，景區門票訂單激增近4倍。「人民網」亦報道，不少省市緊跟踏春賞花消費需求新趨勢，結合其自身旅遊產業特點，推出多元化的賞花活動和體驗。洗衣街／花墟道發展計劃的多元發展方向，正有利花墟開拓「賞花經濟」的發展。

（5）新增的水道公園融合園境設計、戶外空間佈局等，與附近公共康體設施連結，相信可提升市民及遊客到訪花墟的體驗，有助發展「賞花＋」特色活動，發揮連繫「賞花＋體育＋康健＋文化＋休閒＋娛樂」等多元體驗，凝聚人流、催熱經濟，更令花墟發展成為香港新地標。

宏觀規劃 預視未來需要

總括而言，推動市區更新必須以宏觀和前瞻性的角度做整體規劃，才能將舊區作規劃性的改良，改善整體環境，應付地區長遠發展，滿足市民所需。若將發展與保育、經濟、文化等環環相扣的元素分割，甚至認為不可觸碰，那麼市區更新只屬零碎的改善，未能發揮協同效益。當現存問題持續，直至社區無法忍受的一刻才提出今天的整體規劃，屆時疊加的社會成本和項目成本，將可能是今天估算的數十倍，甚至成為「死症」。

只談「保」、不談「育」，保存花墟特色氛圍只會流於空談。筆者認為洗衣街／花墟道發展計劃可說是既改善當區生活環境、保存花墟特色，又能孕育其持續發展的三全其美方案。

作者是市建局非執行董事、資深產業測量師

（本網發表的時事文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意）

[林增榮]