亞洲買家力撐 倫敦樓價跌幅料有限

【明報專訊】近月英國樓價回軟，英國大型發展商Barratt London未有減慢推盤步伐，該公司西倫敦董事總經理Craig Carson及東倫敦董事總經理Stephen Thompson均認為，強勁的需求將支持倫敦樓價保持韌性，預期倫敦樓市調整幅度有限，並料可逾5厘的租金回報及相對偏軟的英鎊匯價，將續吸引包括亞洲在內的環球買家投資倫敦樓市。

英國兩大按揭機構全英房屋抵押貸款協會（Nationwide Building Society）及Halifax最近公布的9月英國樓市數據均錄按年跌幅。Nationwide數據顯示，9月份英國平均樓價按年跌5.3%，按月計樓價表現持平，未經季節性調整的英國平均樓價約25.78萬英鎊（折合約248.27萬港元）。至於Halifax的數據，9月份經季節性調整的英國平均樓價為27.86萬英鎊（折合約268.3萬港元），按月微跌0.4%，儘管跌幅較8月份跌1.8%有所放緩，但為連續第6個月錄得跌幅，按年計亦連跌5個月，8月份按年跌4.7%，上月則按年跌4.5%。

英通脹回落 憧憬息率近見頂

Halifax按揭貸款總監Kim Kinnaird指出，儘管上月英國樓價進一步下跌，基於樓價在疫後大幅上漲，以致9月份的平均樓價仍較2020年3月高出約3.94萬英鎊（折合約37.94萬港元），而市場普遍預期英倫銀行將較長時間維持利率於偏高水平，這將影響潛在的置業需求，料對明年英國樓價構成下行壓力。

從發展商的角度看，Thompson亦認同市場的預期，預料未來數月英國樓價將續向下調整，因受環球經濟增長放緩，以及相對偏高的按揭利率影響，但隨着近月英國通脹回落，英國息率或已接近見頂，倘若英倫銀行於明年減息，將增加買家入市信心，從而令樓價趨於穩定。

英國國家統計局上月公布的8月份通脹按年升6.7%，升幅不僅較7月份的6.8%為低，更低於市場原先預期的升7%，促使英倫銀行於同月的議息會議決定暫停加息，將利率維持於5.25厘不變，市場憧憬英國加息周期即將完結，同時開始預期英國樓價有機會於2025年或2026年重拾升軌，這意味英國樓價最快有望於明年見底。此背景下，Barratt London未有放緩推盤步調，近月先後推售其位於倫敦西北哈羅區（Harrow） Eastman Village項目的新一期Robertson Apartments單位，以及其位於倫敦第2區（Zone 2） 之Bermondsey Heights項目當中的The Skyline Collection單位，至本月再推出位處倫敦西南部新莫爾登（New Malden）的 Sterling Place第1期單位。Thompson坦言，儘管近期倫敦樓價隨整體英國樓市調整，對推售新盤定價有一定壓力，惟目前倫敦樓價調整幅度不大，相信於強勁需求支持，加上新供應相對不足下，即使明年倫敦樓價仍有下行壓力，料區內樓價跌幅將有限，樓價更有望於2025年開始回升。

租金回報逾5厘 英鎊軟吸引外地客

事實上，據Nationwide數據，倫敦今年第3季樓價於英國南部地區中表現最佳，期內樓價約按年跌3.8%，平均樓價為51.43萬英鎊（折合約495.28萬港元），仍為全英國最高樓價的地區。Carson補充，倫敦住宅的需求不僅來自本地買家，還有來自環球各地的人士，近年來自亞洲的需求強勁增長，香港是其中一，相信可逾5厘的租金回報、英鎊匯率偏軟及倫敦樓價長遠具升值潛力等因素，均吸引環球投資者，尤其是亞洲投資者於倫敦樓市尋求長線投資機會。除投資需求外，也不乏海外買家因自住需求而於倫敦置業，最常見的是為子女到英國升學作準備，如最近便有亞洲買家作出超前部署為其6歲女兒購入該公司旗下的新盤單位。

至於入市時機，Carson指出，倫敦土地供應向來非常短缺，當發展商在倫敦物色到理想地段，便會於短時間內買地、申請規劃許可，並開始建築，持有土地再伺機動工此法並不適用於倫敦市場，因並不符合成本效益，以致近期倫敦亦不乏位處具升值潛力區域的新盤應市，認為目前至未來一兩年是不錯的入市時機。地段向來是左右樓價的重點因素，Thompson透露，即使過去一年整體倫敦樓價出現調整，該公司旗下個別位處優越地段的項目不僅樓價有所上升，租金回報率亦見升幅，更有項目現時的租金回報高達6.7厘。

鐵路沿線項目長線增長潛力佳

Thompson續稱，倫敦出租物業供應持續不足，支持租金價格可穩定地處於相對偏高的水平，但坦言有部分地產代理因在租務市場上叫價太高，近期在租賃市場上的開價稍現調整。Carson預期，未來12個月倫敦租金水平仍將趨於穩定，基於無論在新盤供應及二手市場，對租務市場的供應依然短缺，認為鐵路沿線項目的租金及樓價長線增長潛力較佳。

該公司將於本月在港推售Sterling Place，其所屬行政區默頓（Borough of Merton），是倫敦犯罪率偏低，且綠化佔比指數較高的行政區之一，區內不乏知名學府，鄰近Motspur Park鐵路站及Raynes Park鐵路站，且鄰近3站更被納入橫貫鐵路2（Crossrail 2 ）路線，有望受惠於橫貫鐵路2規劃。該項目合共提供7幢，共456伙1房至3房單位，是次推售的第1期Brookside Apartments售價由37.95萬英鎊起（折合約365.47萬港元）。

明報記者 劉敬華

[環球樓市]