日本租金升外資垂青 豪宅看高一線

【明報專訊】港元兌日圓跌至5.2元時，吸引大家一有假期便去日本旅遊，日圓跌價後也有讀者詢問日本房地產是否「有得諗？」。受通脹影響，今年不少地區的經濟增長都不太樂觀，但日本卻是獲市場看好的地區之一，主因日本經濟增長預期由內需帶動，但公司改革的動力和中國的復蘇是日本持續增長的關鍵。分析員指日本房地產市場預計將保持彈性，主要城市空置率穩定，租金上升。其中豪宅受惠高淨值人士群組的移入和外國投資者的興趣，若以投資為目標，優質地段或豪宅被市場看高一線。

Sumitomo Mitsui DS Asset Management發表研究報告，預計日本經濟增長由內需驅動，但公司治理改革的勢頭和中國的復蘇，對日本的持續增長至關重要，但從宏觀經濟角度看，下行風險包括供應鏈中斷，以及貨幣政策和匯率的衝擊。雖然存在風險，但該報告仍預計日本房地產市場將保持彈性，空置率穩定且主要城市租金上升，當中豪華住宅類別物業受益於龐大且不斷增長的高資產群體，以及外國投資者的濃厚興趣。旅館業的強勁復蘇與入境旅遊趨勢一致，加上低利率，故仍然是一個引人注目的市場。

內需帶動經濟彈 旅業向好

該報告指出，日本經濟從2022年第三季的-1.5%和2022年第四季的0.4%，強勁反彈至2023年第一季的增長2.7%，這主要是由內需推動，因為商業支出和零售消費增加。今年6月核心通脹達3.3%，連續15個月高於日本央行2%的目標，而服務業和旅遊業是主要的需求驅動因素。訪日外國遊客人數於今年1月至5月期間達860萬，雖然這比2019年同期低約37%，但近幾個月缺口已大幅縮小。隨着日圓疲軟和政府重新努力提振旅遊業，此上升趨勢應該會持續下去，特別是隨着中國恢復出境遊。

相比之下，出口增長受到外部停滯的影響，原因之一是鑑於持續的地緣政治不確定性，和全球利率上升。另外，日本最近推出監管措施，有助加速企業改革，外國投資者因而重新燃起興趣，有助於提振投資流入。雖然日本央行沒有加息，最新公布的利率決議，將關鍵短期利率維持在-0.1厘不變。由於日本央行的偏好仍是寬鬆而非收緊，故市場仍預計2023至2024年利率將小幅上調。

事實上，日本房地產在疫情期間仍然保持強勁，空置率穩定在低水平約3%至5%，最近主要城市的租金增約3%；2023年第一季，東京市中心公寓的新屋平均售價突破1億日圓。東京、大阪及北海道都是港人的熱門旅遊地點，而該等地區房地產也受外國人歡迎。其中大阪為日本第二大城市，是全球最喜愛的旅行城市之一，未來還將迎來2025年世博會、亞洲首個夢洲賭城，預期大阪的國際影響力和知名度將愈來愈大，料前往當地旅遊的人數一定驚人飈升，因此愈來愈多的房產投資者將目光投向了大阪。當地經濟圈的良好發展前景，勢必有利於推動房產市場的穩定增長。

大阪賭場度假區料2029年開業

近年投資日本房地產的趨勢有增無減，大多數的投資者會選擇東京或者大阪，相對於首都東京，大阪房地產投資性價比更高，其樓價升勢也十分令人滿意。根據日本官方公布的房產數據顯示，當地的房價和地價連續幾年都在上升，大阪物業投資備受期待，吸引更多投資人士。大阪世博會素有「經濟奧林匹克」之稱，已成為推動城市經濟發展的重要標杆。2025大阪關西世博會，總投入高達1250億日圓，用於會場等基礎設施建設。屆時約有150多個國家參展，預計與會者將達到2800萬至3000萬人次，產生經濟效益1.9萬億日圓。分析報告指世博會帶動旅遊業、服務業及建設業等，各行各業將以大阪為中心有進一步發展。另外，2023年4月，日本政府正式批准大阪府與大阪市關於包含賭場的綜合度假區（IR）的建設計劃，預計最早於2029年秋季開業，這將是日本第一個包含賭場的度假區，也是日本推進觀光旅遊的一大突破。

明報記者 龍彩霞

[環球樓市]