活在灣區：大灣區置業做足功課防踩雷

【明報專訊】近月內地樓市受房企債務問題困擾，樓價出現調整，同時人民幣下跌增強港元購買力，部分港人開始考慮內地置業的可能。決定是否購買大灣區內地城市物業前，應先了解置業的相關政策、物業用途限制、置業流程及樓市概况等基本知識，並選擇信譽良好的發展商及地產代理，以減低「隔山買牛」的風險。

明報記者 劉敬華

內地置業首要了解相關政策，如買房限購政策，及港人內地置業需符合哪些條件等。要留意內地各城市對港人內地買房的限購及需符合的條件或有不同，如個別城市限制港人只可購買一套新建住房，又或只可購買一套自住商品房；至於置業需符合的條件，較常見的准購條件是在該城市未有購入任何物業。由於相關政策或條款原意為防止樓市過熱，以確保房地產市場健康發展，惟近期內地樓市受壓，市場憧憬相關限購條款或微調，港人考慮北上置業前，宜先了解當前的最新政策。

小產權房安置房不宜沾手

其次是留意哪些房產不宜沾手，如小產權房及安置房。小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，一般只供當地村民居住，不能辦理土地使用證及房產證等，意味小產權房的交易並不受法律保障。安置房指內地政府在城市道路建設和其他公共設施建設時，對被拆遷住戶提供的安置房屋，此類單位有可能設轉讓限制，即港人買入後或無法辦理產權證。為免買錯樓，除可在買樓前查看相關項目是否有齊「五證二書」（見表3），也可先向銀行諮詢相關物業能否做按揭，因銀行一般不會為業權不清或仍有轉售限制的物業提供按揭。

準買家也宜對內地樓市有一定了解，如相關地區平均樓價（見表4）、樓價走勢、樓價計算方法、物業類型及置業流程等相關資訊。目前於網上不難找到相關資訊，可從最基礎的物業小知識入手，如了解內地與本港樓市不同之處，本港物業一般以「平方呎」計算單位面積，內地則以「平方米」為單位，每1平方米約為10.764平方呎。本港的「實用面積」，內地稱為「套內面積」，但要留意內地的「建築面積」是指包括公共空間如會所、電梯大堂、天台、天井、台階等分攤面積的總和。此外，不同樓型會有不同土地使用年限及使用性質，如樓型為住宅，一般土地使用年限為70年，物業性質只限居住；若樓型屬公寓，一般土地使用年限為40年，可作商業或居住之用。

不同種類物業土地年期有異

物色內地物業，必須選擇信譽良好的發展商及地產代理。更重要的是親身到現場觀察，以了解施工情况，以及周邊設施和交通配套，以免因未能掌握全面資料，被廣告內容誤導。在覓得心儀物業時，更應親身到場簽買賣合約，簽署前應看清合約細節，如是否訂明交樓和辦契證的期限、交付樓房的品質標準、公共設施安排、售後服務、違約條款等，而支付房款時，應將款項存入商品房預售許可證上公布的監控帳戶，並領取發票和保留有效轉帳憑證，以保障自身權益。

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