紐約空置單位減 買家信心恢復

【明報專訊】投資海外物業多會選擇金融中心，因在出租或轉讓上都具流動性。目前在香港熱門的海外房地產投資，以移民國家的物業為主，最熱門相信會是加拿大、英國、澳洲及美國等。紐約州房地產經紀人協會（NYSAR）公布紐約樓市的市場報告，由於空置單位減少，8月份紐約樓房平均售價上升2.6%。2023年隨着加息進入尾聲，抵押貸款利率將有所下滑，潛在買家信心逐步恢復，將推動美國樓價上升，惟速度偏向緩慢。

總之，可以看到，「聯儲局的加息舉措」是干擾房地產市場趨勢的重要因素之一。如果通脹續穩固，那麼聯儲局的貨幣收緊政策可能會超出市場預期，這意味着抵押貸款利率會保持在高位，從而抑制房地產市場的交易熱情。反之，隨着通脹到達頂峰，聯儲局也會相應的放慢加息腳步，房貸利率也會逐步下滑，這對恢復房地產市場信心和投資熱情都將產生正面影響。

掛牌房價中位數高企79.5萬美元

美國上年開始受通脹影響，令按揭息率上升，推高在紐約的置業成本，也導致成交量持續下跌，8月便下降18.8%，待售房屋數量大幅減少26.9%至2.77萬套。空置房屋的減少進一步加劇紐約州住房市場的競爭，也令中位數售價上升4.8%至41.15萬美元。同時，平均銷售價格也出現上漲，升2.6%至53.6萬美元，這些價格上漲反映對物業的持續需求。報告更指出，紐約州的賣家在出售時平均收到原始標價的102.9%，這一數字顯示了市場的競爭性質，物業售價普遍高於或等於業主原售價。

報告顯示，2023年8月紐約掛牌房價中位數高企在79.5萬美元，每平方呎中位數為774美元。紐約市由235個社區組成，其中翠貝卡（Tribeca）街區是最昂貴的街區，掛牌房價中位數為500萬美元。另一方面，Riverdale成為最實惠的社區，掛牌房價中位數為34.9萬美元。7月份，隨着更多紐約人繼續在夏季旅行，紐約市房地產市場經歷了季節性放緩。Street Easy數據顯示，儘管出現季節性放緩，但豪宅市場（即待售房源的前10%）仍然強勁。7月豪宅掛牌起標價為450萬美元，比去年同期上升12.5%。

樓價10年累升81%

在7月物業交易折扣很少，只有5.2%的豪宅降低掛牌價格，顯示買家興趣持續。7月豪宅成交價與掛牌價比率為94.8%，顯示賣家在豪宅市場仍佔上風。曼哈頓仍然是豪華住宅的主要市場，7月簽訂的89份豪宅合約中，有81份是在曼哈頓。曼哈頓豪宅市場的中位價格，按年增11.5%至775萬美元。富裕的買家對新建築中的公寓特別感興趣，主要是在中城區，從而推高了整體豪宅市場價格。除曼哈頓外，其次布魯克林的房屋市場仍具有競爭力，7月該區的中位數價格達到100萬美元，創歷史新高。皇后區繼續提供主要是較中低價物業，7月的中位數為64.8萬美元。紐約市一直是美國最佳長期房地產投資之一，紐約市的房價在過去10年幾乎翻了一番。根據Neighborhood Scout數據顯示，10年累計升值率達80.72%，這相當於房地產年平均增值率為6.1%。

根據Street East預測，由於租賃成本和通脹上升，2023年租屋者需求將持續降溫，壓低租金要價。然而，由於租賃單位庫存有限，租金價格的下降將緩慢實現。根據他們的研究，紐約買家負擔能力下降，但租賃市場的降溫速度可能會更慢。紐約市的業主將為可能的經濟衰退做更多的準備，Zillow預測至2024年8月31日房地產市場將增長1.7%，現在可能是仔細考慮在紐約購買房屋的好時機，紐約州勞工部2023年9月14日公布的初步數據顯示，2023年8月紐約州經季節調整的失業率穩定在3.9%。

同時，紐約州的勞動力（經季節調整）增加了14,300人。紐約出租以一房或兩房公寓為主，而紐約76.75%的住宅是出租的。根據房地產數據提供商Neigborhoodscout.com的數據，一房和兩房大型公寓大樓是紐約市最常見的住房單位。紐約市流行的其他住房類型包括單戶獨立住宅、複式住宅、聯排別墅和改建為公寓的住宅。不過，買家在購入紐約物業時要留意利息會否維持在高位。

明報記者 龍彩霞

[環球樓市]