中原（海外）許大衛：星樓市內需支撐 料今年樓價靠穩

【明報專訊】新加坡樓價於疫後節節上升，當地政府為免樓市過熱，先於2021年12月提升額外買家印花稅（ABSD），並於2022年9月調低按揭成數，惟樓市持續熾熱，去年全年新加坡私人住宅價格按年再升8.4%，至2023年初升勢仍未減弱，令當局不得不於今年4月再度出手加辣，其中要數辣度最高，莫過於將海外買家的ABSD由原先的30%大幅調高至60%。許大衛表示，此政策推出後新加坡的海外買家確實有明顯減少，其實去年初海外買家的ABSD為30%時，當地私樓市場的海外及本地買家比例約各佔50%，目前海外買家比例降至一成。

疫後復蘇步伐快 推升住屋需求

不僅海外買家減少，樓價亦見受壓。根據新加坡市區重建局（URA）的數據顯示，今年第二季新加坡私人住宅價格按季錄0.2%跌幅，未能延續今年第一季按季升3.3%的勢頭，更為2020年第一季以來樓價首次錄得跌幅。許大衛並不太擔心新加坡樓價會出現大跌，認為第二季跌幅只屬輕微調整，基於目前市場以本地需求主導，並指海外人士對新加坡的樓市向來有誤解，以為當地居民大多居於「組屋」，其實本土購買力向來是當地私樓主要客源之一，如今年新一輪辣招亦有針對本地投資者便可見一斑，辣招下目前本地客已成私樓市場主力，需求未見有大幅減弱的趨勢。

對於近年新加坡樓市持續熾熱，許大衛解釋，基於新加坡屬較早於疫後重新對外開放，且經濟復常速度較快的亞洲地區之一，同時疫後環球資金充裕，不少資金因看到新加坡疫後復蘇的步伐，將資金投入新加坡資產，當中包括樓市。其後隨海外人才於疫後重回當地工作，加上不少外資機構將亞洲總部遷至新加坡，推升當地住房需求，帶動當地租金持續攀升，當地租金回報率由過去約2.5%至3%，升至近年可達4%至5%的水平，可見租務需求之強勁，可觀的租金回報進一步吸引環球及當地投資者進入新加坡樓市，而其實辣招並未趕絕所有海外人士；以香港為例，本港市場不乏具新加坡公民或永久居民身分的人士，亦不乏於新加坡買樓可獲等同新加坡公民待遇的持有美國護照人士。

辣招下新盤推售審慎 供應成交齊跌

許大衛表示，除需求強勁將支持新加坡樓價外，辣招令當地發展商更審慎推售新盤，新供應或減少，因而預期今年新加坡整體私人住宅價格將相對靠穩，相信今年底樓價按年變幅約為5%上落，但成交或會明顯減少，預期今年一手私人住宅的成交量有機會由去年的7000至8000宗，下跌至5000至6000宗，二手私人住宅亦有可能由去年約2萬宗，下降至介乎1萬多至接近2萬宗的水平。

中長線而言，許大衛認為，以CCR區域如第1至3區及第9至10區等核心區域的私樓升值潛力較大，儘管近年新加坡以其他中央區（Rest of Central Region，下稱RCR）及中央區外（Outside Central Region，下稱OCR）的樓價升幅較大，但主要由於基數偏低，且已累升不少，如OCR過去新盤平均呎價約為1000多坡元，近年部分新盤可以2000多坡元的呎價開售。反觀位於罕有市區地段，並為傳統豪宅區的CCR如第9區及第10區的樓價則未見此升幅，由於這些地區向來較受到在新加坡工作的專業人士歡迎，於租務市場較為搶手，加上地段的稀缺性，尤其看好區內的3房至4房大單位，惟投資金額或要高達300萬至500萬坡元，甚至500萬坡元或以上，並建議具雄厚資金實力的本港投資者，現階段也可考慮投資於不用支付ABSD的寫字樓及商舖。

看好CCR區域 私樓升值潛力大

儘管第9區及第10區的新盤供應較少，目前仍有少量新盤應市，鉑瑞雅居（Boulevard 88）是其中之一。該項目位處第10區，於烏節路商圈中心，鄰近多個購物商場，步行數分鐘可達烏節地鐵站 （Orchard MRT），項目提供154伙，設2房連書房、3房、4房和頂層特色單位選擇，售價由478餘萬新加坡元起。

明報記者 劉敬華

[環球樓市]