葉文祺、梁躍昊：「首置盤」政策的初心與未來

【明報文章】早前位於荃灣油柑頭的「港人首次置業項目」（首置盤）地皮僅接獲一份標書，並宣告流標；雖然其後政府轉交房協接手，但有報道指房協因而需要重新制訂財務安排及融資方案。至於首置盤的另一供應來源市建局，也曾表示將在提供首置單位上「量力而為」。有見不論公私營機構均對首置盤反應不太積極，加上近期市况轉淡，令坊間關注首置盤的必要性及政策前景。

事實上，地皮流標涉及多項因素，不能單歸咎於項目的首置盤屬性。再者，即使樓市進入調整期，整體樓價仍脫離一般市民負擔能力。在首置盤受市况考驗的情况下，政府更應展示確保穩定供應的決心不變，並參考鄰近地區的成功經驗，繼續邁向完善置業階梯的目標。

流標涉多項因素 首置盤仍有必要

有意見認為，荃灣油柑頭地皮屬純首置用途，是其流標主因。有別先前的安達臣道項目有部分可作私人發展，這批單位建成後要以市價八折出售，因而限制了發展商的利潤空間。但觀乎以往的私人參建居屋項目，即使多數均是純居屋發展，並需以折扣價出售，也無阻發展商積極參與。此外，油柑頭首置盤地皮有不少先天條件限制，除了位置遠離荃灣市中心及鐵路站，地皮亦位處斜坡且尚未平整，影響日後售價及增加建築成本。鑑於發展風險較高，減低了發展商入標意欲，加上近期市况轉淡，令投地態度轉趨審慎，最終導致地皮流標。

此外，市場上也有聲音表示，首置盤的目標對象跟私樓客源重疊，與私樓構成直接競爭；雖然這類人士在樓價高企時置業困難，惟因應樓市下行，他們已有條件在私人市場置業，因此質疑首置盤的社會功能及存在必要。

不過客觀而論，雖然去年本港樓價下跌15%，但仍屬於全球最難負擔水平。據國際調查機構Demographia今年發布的報告，香港樓價中位數對家庭入息中位數比率達18.8倍，相當於不吃不喝18.8年方能置業。而按照調查指，如樓價對收入比率高於5.1倍，已屬嚴重負擔不起的水平。

回顧首置盤政策的初心，是要重建置業階梯，為不同收入的市民提供置業機會；同時在不影響公屋及居屋（包括綠置居）供應的前提下，在居屋之上構建中產家庭可負擔的「港人首置上車盤」，重燃市民的置業希望。即使近期樓價回軟導致私樓需求下降，樓價與市民負擔能力脫節的情况未有根本性的改變，因此首置盤依然有其角色及存在的必要。

外地經驗作借鏡 因地制宜續優化

事實上，首置盤並非本地獨創的事物，鄰近的新加坡也有類似政策，名為「執行共管公寓」（Executive Condominium），其在房屋階梯上的位置介乎組屋與私樓之間，定價是市價的七至八成，意在幫助處於夾心階層的新加坡家庭置業。跟私樓一樣，執行共管公寓是由私人發展商興建，室內裝修媲美私樓之餘，也具備相同設施如游泳池、健身房、網球場、停車場等。由於執行共管公寓只會不定期推出，因此推售時均反應熱烈。

轉讓限制方面，執行共管公寓也跟首置盤有相近之處，包括在購入單位的首5年內不可出售或出租單位。但不同的是，在首5年過後，首置盤業主要向政府繳交補價，才可在公開市場出售或出租；而執行共管公寓則不需繳交補價，但只能售予新加坡公民或永久居民，待10年後方能賣給任何買家。

參考新加坡經驗及考慮到本港實况，首置盤政策仍有優化空間。現時的轉讓限制，意味只有一手購入的首置盤業主才能從政策中獲益。假如他們家庭狀况有變，則需繳交補價方能出售物業，以套現資金換樓；而及後的業主也需付出十足市價購買單位，令首置盤的政策效果只是一次過。

筆者建議，政府可透過首置盤建立一個「分割市場」，在毋須繳交補價的情况下，規定居住至少5年後只能賣給首置港人家庭，令更多家庭得以受惠，從而實現「多次循環」的政策效果。有人或會擔心這會否造成炒賣情况，惟因為受眾僅限於首置港人家庭，單位售價始終要跟其負擔能力掛鈎，加上仍保留居住年期限制，因此短炒難度甚高。

回顧過去，政府在1990年代也曾推出類似首置盤的項目，稱為夾心階層住屋（夾屋），由房協興建及出售，目標對象為收入不足以購買私人物業，但又不符合申請公屋和居屋資格的中等入息家庭。及後由於1998年樓價大跌，夾屋計劃被擱置。而現時隨着樓市調整，首置盤正面臨相似壓力。其實，由近期一個以低價開售並獲得市場熱烈反應的新盤可見，剛性需求依然強勁，相信首置盤對市場仍有吸引力。筆者希望政府能保持政策定力，繼續為市民提供可負擔的住屋選擇。

作者葉文祺是團結香港基金副總裁，梁躍昊是團結香港基金研究員

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[葉文祺、梁躍昊]