冼卓嵐：海都樓事件 印證建築物管理條例的不足

【明報文章】過去兩周，香港先後經歷了10號風球和數百年一遇暴雨，道路、設施、商場、車輛無一不被這兩次天災摧殘到體無完膚。網上流傳不少圖片、影片顯示災情是如此嚴重：石澳居民因道路損毁被困，成為孤島；筲箕灣耀東邨一大片斜坡山泥傾瀉，擋住了道路。災情多數是因道路被阻、被毁，而令市民受影響；另一方面，是次黑雨也使西環海都樓住戶白白受了無妄之災。

物業管理公司要應付是次來得突然的黑雨，實屬困難，一般要在低窪地方設立擋板、沙包，防止入水，避免水浸令不同設備受損，通常主要是升降機等電子設施；更進一步的，可以將升降機調校至更高樓層，減低升降機被浸風險。以上一些措施，都是物管公司的專業；缺少物管公司下，一般小業主都不懂怎處理。碰巧海都樓的管理公司離場後，至今仍未有新管理公司上場，甚至清潔、保安服務都停擺。究竟是在什麼地方出了問題呢？

海都樓由去年底業主立案法團換屆後，開始出現不同爭議和問題：銀行戶口被凍結、鹹水泵損毁未能維修、大廈沒有保安員當值等問題，令住戶每天都生活在惶恐中。面對如此惡劣境况，業主開始組織起來自救，跟時任法團成員周旋不果後直接參選管委會，改選會議接二連三遇到困難，最終業主排除萬難，成功改選。但問題就迎刃而解了嗎？

現行條例存漏洞

如果讀者熟悉《建築物管理條例》，或是從事物業管理行業，都會知道在業主大會改選法團後，需要去土地註冊處登記新任管委會委員資料。根據現行法例，法團的選舉方法或步驟，其實是沒有很大規範，只是對選舉模式有要求，但沒有就選票設計或設立報名期等定下任何限制。委員及主席是否妥為當選，大多是依靠能否在土地註冊處註冊來確定。整個選舉過程，由業主自行舉行及監察，若有不法分子想靠參選法團從中獲利，只要熟悉建築物管理條例的漏洞便可，可說是輕而易舉。

如果問對建築物管理條例有點熟悉，或是有積極參與屋苑會議的業主，最希望當局透過修例去解決的問題，筆者猜想第一位非「假授權」莫屬。是次海都樓事件，亦有業主表示有「虛假授權票」出現，總授權票數加上親身出席業主數目，竟比大廈總戶數為多。現時法例只有規定授權書的格式和內容，並沒有限制如何收取授權書、授權書能否填上投票意向、如何確認授權書真偽、如何取消授權等。這些問題都需要透過修例處理，奈何修例工作好像仍未有確實進程。

另一個為人詬病的問題，就是如何取消會議。這個問題是雙向的，倘若場地並不合適舉行會議，例如雨天下在露天場地舉行會議，又或者一些有不軌企圖的人無故取消會議，會令一些重要議程被拖垮。面對這種情况，業主要不就放棄爭取自己權益，要不就對簿公堂，在土地審裁處尋求法官判決；不過，又是否每個小業主都有財力跟法團打官司呢？

海都樓事件中，正正就是時任主席於會前突然取消會議，而熟悉法例的業主知道法例沒有取消會議的權力；當法團主席缺席時，可即時推選臨時會議主持人，繼續商討及議決相關議程，最終成功改選法團管委會。

盡早修例 治標治本

當面對大廈管理的一些困難時，小業主通常都會尋求政府部門協助，而負責大廈管理的政府部門就是民政處。民政處在建築物管理條例下擁有相當權力，海都樓業主也曾提出民政處動用該條例第40B條，要求處方命令委任建築物管理代理人。這條「天條」，需要在大廈沒人管理及管委會未能履行職責時方能運用。表面看，海都樓已符合以上條件，為何在筆者落筆之時，部門仍未運用「天條」協助海都樓業主？是否條例仍存在灰色地帶，令部門擔心日後被挑戰？

其實以上所提及關於大廈管理的問題，只是冰山一角，不幸地海都樓業主遇上這些困難。但願海都樓業主和所有小業主，不會再因建築物管理條例的漏洞而感到困擾吧。有關當局亦需全速處理修例工作，畢竟本港樓宇老化問題日益嚴重，如此龐大的維修工程，定必惹來不法分子垂涎。要保障小業主權益，盡快修訂法例才是治標和治本方法。

作者是民主黨沙田區議員

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[冼卓嵐]