新西蘭停加息 樓價跌幅放緩

【明報專訊】在加息周期的時期，由於借貸成本上升，不少地區樓價在今年都呈下跌，其中新西蘭整體樓價由2022年初至今下跌18%。然而，當地各區的樓價下跌速度不同，新西蘭北島的樓價下跌最嚴重。下哈特（Lower Hutt）是受災最嚴重的城市之一，樓價由高峰下跌29.8%。威靈頓緊隨其後，樓價在年多時間已累積下跌26.6%。不過，7月時新西蘭央行維持指標利率在5.5厘不變，乃當地經歷20個月加息周期後首度暫停加息。不少分析員開始認為，利率見頂對新西蘭樓市前景可以轉為樂觀。

新西蘭南島的樓價表現較好，例如，基督城樓價跌近10.7%，愛師伯頓地區跌1.3%。若投資新西蘭房地產市場，選擇地區十分重要，尤其是全國各地的樓價正在以不同的速度下降，這意味市場底部將在不同時間觸底。過去3個月，新西蘭樓價整體跌幅為2.2%，7月份全國物業價格的跌幅繼續放緩，最新數據顯示該國部分地區的樓價上升，這或證實了經濟低迷已進入最後階段。

CoreLogic的樓價指數（HPI）7月份下降0.4%，3個月變化為跌2.3%，年降幅達到10.1%。7月份全國下降0.4%，是自1月份下降0.3%以來的最小降幅，與6月份1.2%的跌幅相比明顯放緩。CoreLogic新西蘭首席房地產經濟學家Kelvin Davidson表示，有迹象顯示，關鍵地區的樓價正在穩定，甚至在某些情况下開始上漲。事實上，7月份奧克蘭7個主要子市場中有5個的樓價持平或上漲，而大多數其他主要中心的樓價在7月份小幅下跌0.2%或0.3%。

部分關鍵地區樓價開始上漲

Kelvin Davidson又稱，考慮到最近有關房地產市場正在出現好轉的評論，7月份全國範圍內的樓價下跌似乎令人驚訝。但值得注意的是，最新跌幅是6個月來最小的，而且一些區域市場的價值出現上升，尤其是威靈頓。市場指標在6月開始顯得走強，並且這種積極勢頭在7月持續存在。有幾個關鍵因素預示着樓價即將觸底，包括抵押貸款利率的廣泛峰值（儘管不能排除銀行進一步調整的可能性）、CCCFA和 LVR規則的放鬆、就業率仍然很高以及穩定的淨移民流量。LVR政策的放鬆已經幫助更多低存款投資者進入市場，例如那些之前被鎖定的存款比例為35%至40%的投資者。

「我們還看到銷量有所回升，市場庫存正在下降，這可能會開始導致競爭性價格壓力重新出現。」Kelvin Davidson表示，大多數主要中心城市似乎都反映了國家基本面的變化，漢密爾頓、陶朗加、基督城和但尼丁7月份的平均房地產價值均出現相當溫和下降，分別為0.3%或0.2%。奧克蘭的跌幅較為顯著，為0.6%，但這種疲軟並不是整個超級城市的普遍現象，而是只發生在其一兩個子市場。

威靈頓樓價反彈 或引領復蘇

威靈頓7月份的表現引人注目，因為平均房產價值17個月來首次上漲（0.3%）。在子市場中，卡皮蒂海岸（Kapiti Coast）和下哈特（Lower Hutt）7月份持平。Kelvin Davidson說：「威靈頓市場還處於早期階段，但之前樓價大幅下跌的事實表明，它可能是最先反彈並引領復蘇的地區之一。這種動態可能在7月份的結果中才開始顯現。」奧克蘭是該國另一個在經濟低迷時期房地產價值大幅下跌的重要地區，但7月份的數據也顯示出好轉的迹象，儘管奧克蘭市7月份樓價下跌1.6%，羅德尼樓價下跌1.4%。懷塔克雷 （Waitakere）大致持平，小幅下跌 0.1%，富蘭克林（Franklin）趨於穩定，而北岸（North Shore）、曼努考（Manukau）和帕帕庫拉（Papakura）則上升幅度更大。

奧克蘭買家負擔能力面臨挑戰

Kelvin Davidson認為，奧克蘭各地的買家仍然面臨着相當大的負擔能力挑戰，無論是首次置業者、投資者還是搬遷的自住業主。但7月份的數據確實開始暗示，許多領域的需求已經恢復。

Kelvin Davidson表示，在主要中心之外，7月份的房地產價值趨勢仍然有些參差不齊，這在市場轉折點時通常會出現這種情况。皇后鎮、羅托魯瓦、納皮爾、旺阿雷、吉斯伯恩和旺加努伊7月份的樓價均出現大幅下跌，但皇后鎮仍高於2022年同期紀錄的水平。相比之下，因弗卡吉爾的樓價穩定，北帕默斯頓和新普利茅斯錄得上升。自4月份以來的3個月內，這3個領域的價值也保持穩定或上漲。Kelvin Davidson表示：新西蘭不僅僅是一個單一的房地產市場，地區結果的差異應該會再次證實該國許多地區經濟低迷的結束絕不會順利。

一系列指標和指標愈來愈清楚地表明，新西蘭樓價的低谷已經基本到來，未來幾個月可能會出現所有指數指標的進一步證據。對於我們所處的周期這一點，人們會有不同的看法。現有的業主無疑會感到高興，但房地產市場總是有兩面性，買家顯然更願意看到樓價進一步下跌。

在經濟低迷時期達到低谷並不意味着樓價可能會突然回升到廣泛而強勁的漲幅，如果一些地區在未來幾個月內進一步下跌，而另一些地區則穩定或出現溫和上漲，也就不足為奇了。一般來說，鑑於負擔能力仍然緊張，抵押貸款利率不會很快下降，而且考慮到債務與收入比率上限的前景，周期的「下一階段」可能仍然相對平靜。

明報記者 龍彩霞

[龍彩霞 環球樓市]