江玉歡：建立香港城市更新體系 離不開科學穩健財政規劃

【明報文章】香港城市更新計劃是百年之事，而非一年或一屆政府之責。目前本港面臨沉重的舊區改造、舊樓維修壓力，之所以舊區問題如雪球般愈滾愈大，根本上因為多年來，針對該問題的政府部門存在職權分佈不均、欠缺可持續資金、力量未能統籌起來。

對於香港今後城市更新問題，包含市區重建、舊樓修復等問題在內，政府勢必要制訂長遠的「香港城市更新體系」，統籌市區空間，整合破碎存量資源，將老舊樓宇融入整個城市更新體系中。而這一體系的形成，離不開科學的財政規劃。這裏提到的財政規劃，除了政府應做好長遠財政規劃，亦有義務教導市民為樓宇復修等做好自身財務規劃。

推進城市更新的核心問題

在政府層面，放眼全球，但凡涉及整個城市規劃和發展的財政預算，都在各地整體財政規劃中佔比不小。與傳統的單個建築規劃類項目相比，城市更新工作涉及面廣，特別是改建擴建類和拆除重建類項目，項目體量一般較大，往往涉及舊樓整體評估、舊區基礎設施統籌。對於特別老舊、市民呼聲已久的舊區，還會涉及徵地拆遷、基礎設施建設、公共設施開發及產業開發營運等環節，整個項目周期長，資金需求量較大。

如今香港樓齡逾50年的樓宇已有近1萬幢，市民對於高品質生活環境的需求，已成為當前香港城市發展的主要矛盾之一。在這種前提下，面對高數量和高質量要求，香港長遠城市更新項目如何有效地、最大化利用政府撥款，如何有效保障項目經濟收益與社會效益實現動態平衡，是當前香港城市更新項目有效推進的核心問題。

設專用基金 乃長久之計

一般而言，城市更新項目主要資金來源有4類：政府自身財政撥款；社會資本投入資金；物業權利人自籌資金；及市場化融資資金。目前港府在推行舊區改造項目時，主要資金來源是依賴當局財政，這也是國際上其他地區主要採取的方式之一。雖然港府往往以財政實力雄厚為人稱道，惟今年財政預算案卻也不得不面臨巨額財赤的事實，倒逼政府更應針對城市更新項目做好總體財政預算，避免將不同項目開支分散處理，造成重複撥款、資源浪費，亦可避免遺漏或資源錯配，將錢用在刀刃上。

另一方面，港府亦應考慮其他資金來源。目前政府承諾先出資幫1000幢舊樓修復，但本港不止有1000幢舊樓，而是有幾萬幢樓宇面臨修復問題。隨時間流逝，任何建築都無可奈何會逐漸走向老化。樓宇修復、舊區維護等問題不會隨着時間流逝而消失，反而會愈演愈烈。跟不斷膨脹的城市更新體系相比，港府財政明顯不夠堅挺。引進社會資本參與，集中多重力量，建立專為舊區改造、城市更新所用的基金，應是長久之計。

當局需引導市民做負責任業主

在業主而言，樓宇是私人財產，我們的業主對於其所持屋宇狀况負責任，政府亦有協助業主就修復樓宇做好財務規劃的責任，為樓宇修復未雨綢繆。依賴大筆公帑去修復私人樓宇，想必並非全社會都能接受，亦不能長久持續。政府積極正確的引導，對於增強業主在修復樓宇上的意願很重要，引導市民爭當「負責任的業主」。

在這方面，我們可以做的事情仍有很多，譬如推廣改革大廈公契指引；或政府採取鼓勵措施，為不同樓宇引入專業的公契經理人，定期對大廈或私人屋苑做預防性的檢測或保養工作；加強培訓大廈維修的專業人員，做好大廈維修成本預估，控制維修成本；及向業主提供必要的大廈維護相關知識。

同時在財務儲備方面，目前建築行業內普遍的共識是，港府亦應在全社會範圍宣傳，為業主提供思路。譬如在大廈公契，引入規範業主對於專門針對該大廈維護或修復的「特別基金」設定供款安排及維修保養要求等，做好儲備，以保持屋宇良好狀態，延緩重建需要，減輕公共財政壓力。

考驗政府統籌、眼光、行動力

總言之，屋宇修復、舊區改造以至整個城市的更新體系，都依賴合理的規劃和長遠藍圖。若只聚焦於當前一兩項工作的成效，而對於核心的、深層次問題不談，則會令我們的城市永遠裹足不前，令我們的市民永遠只能住舊屋。

我們每一名市民都是這個城市的主人，都有改變這個城市的力量。如何將力量集中起來，發揮到最大，這便是政府的功課。同樣道理，香港城市更新體系能否真的促進我們的城市走向更好未來，是否能夠讓每一名市民都能在這個過程中發揮「主人翁精神」，這也考驗本屆政府的統籌能力、眼光、視野與行動力。

作者是立法會議員

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[江玉歡]