澳洲樓價升幅放緩 庫存低仍看好

【明報專訊】澳洲樓價7月再升0.7%，連續5個月錄得按月升幅，惟升幅連續兩個月放緩。研究公司CoreLogic認為，近月澳洲樓價升幅放緩主要受到供應增加影響，預期當地樓市總庫存仍偏低，新移民持續帶動住屋需求及息口將見頂等因素支持下，料可支持樓價平穩增長。

根據CoreLogic數據，7月份澳洲樓價按月升0.7%，6月樓價按月升幅已由5月的1.2%稍放緩至1.1%，7月升幅進一步放緩至不足1%。該公司研究總監Tim Lawless表示，近期澳洲樓價升勢放緩，主要由於新盤供應增加所致，截至7月底止4周內澳洲主要城市推售新盤數量增加3.9%，與澳洲冬季普遍較少新盤推出的季節性趨勢相反，地產商一反常態於樓市淡季變得活躍，可能是基於自去年9月以來新盤量一直低於平均水平，且近月樓市總庫存水平仍偏低，銷情相對強勁下，令更多地產商選擇於當前市况推售新盤，市場競爭增加，同時更多選擇亦減低潛在買家入市的緊迫感，對新盤調升售價構成一定壓力，另一方面隨着加息開始對部分家庭財政構成壓力，最近二手樓供應也有增加的迹象。

澳洲春季前新盤供應料增加

儘管新盤供應增加，Lawless指出，7月份各主要城市推盤量仍較去年低，亦低於過去5年平均水平，同時整體新盤庫存水平仍然呈下降趨勢，顯示需求正在跟上市場上新盤供應量的增加，認為未來新盤供應量仍有機會進一步上升，並很可能於當地樓市傳統旺季（即澳洲春季）來臨前出現，若住房需求未能以同樣速度上升，樓市熱度可能會進一步降低，卻可能會逐漸看到樓市於供需兩面變得更平衡，並認為過去兩個月澳洲樓價增幅放緩，除因期內供應增加外，樓市經歷較早前較快速復蘇後放緩，實屬正常現象，考慮到利率的上升軌迹，低迷的消費者信心及謹慎的貸款環境，樓價也不太可能持續擴大升幅。根據CoreLogic數據，當地樓價自2月份見底後，至7月底止已累升4.1%。

澳加息周期或快見頂

加息因素於過去一年持續影響澳洲樓市，由澳洲儲備銀行去年5月展開加息周期至今年2月底止，期內當地樓價累跌9.1%。澳洲央行本月初宣布維持指標利率於4.1厘不變，連續兩個月暫停加息，市場憧憬澳洲加息周期或已接近尾聲。

CoreLogic認為，由於澳洲6月份季度通脹率低於預期，澳洲加息周期見頂機會愈來愈大，應有助提振消費者信心，由於消費者情緒和樓市表現有密切的關係，消費者信心上升，應有助於提振樓市需求，但相信要待開始減息，樓市需求方會出現較大幅上升。

至於目前需求，CoreLogic最近研究指出，儘管澳洲利率處於2012年以來最高水平，消費者情緒仍維持在金融海嘯低點附近水平，但當地樓市的買家變得更活躍，截至5月份承做的樓宇按揭數目為去年8月以來最高，按揭貸款價值自3月份以來一直呈上升趨勢，與房價上漲勢頭一致，估計是當地租金持續上升，加上新盤銷售活動增加，帶動買家入市意欲，並預期在樓市供應及需求漸趨平衡下，料今年澳洲樓價可平穩增長，長線樓價可續受惠於新移民帶動當地的住屋需求上升。

個別地區樓價走勢方面，Lawless指出，7月份澳洲各主要城市以悉尼樓價按月升幅放緩幅度最明顯，悉尼樓價自今年2月開始引領澳洲整體樓價上漲，今年5月份悉尼樓價按月升幅擴大至1.8%，其後升幅開始回收窄，6月份按月升幅稍回落至1.7%，7月份按月升幅進一步放緩至0.9%，期內悉尼新盤較去年同期增9.9%，更較過去5年平均水平高出18%，同期布里斯班和阿德萊德7月份的樓價升幅則在加快，兩城市的樓價均按月升1.4%，前者6月份樓價按月升幅為1.3%，後者為0.9%。

樓價上升動力似乎由澳洲最熱門的主要城市轉向其他城市，同時亦由豪宅轉向中低價住宅單位。CoreLogic指出，以樓價計佔樓市頂端四分之一住宅價格按月增幅由5月份的1.8%，下降至7月份的0.7%，但佔樓市底部四分之一的住宅價格7月份按月升1%，中價樓樓價按月亦升0.9%，與過去數月相比，增長率更穩定。

布里斯班樓價升幅加快

悉尼樓價升幅雖然放緩，惟悉尼屬較受新移民歡迎的城市，市場普遍認為當地樓市前景仍趨正面。近年不乏悉尼樓盤來港銷售，其中Waterfall由發展商Crown Group發展，並由知名悉尼建築師事務所SJB設計，力求融入自然環境。項目包含3幢7層高的建築和1幢20層高的地標性建築，合共提供331伙，提供開放式、1至3房選擇，當中包括庭院公寓，以及設私人屋頂露台的雙層公寓等特色單位，售價由70萬澳元起。

明報記者 劉敬華

[環球樓市]