經濟
林本利：樓價回至正常 觀望政府會否救市
【明報專訊】上周五公布、反映上月底市况的中原城市領先指數（CCL）報162.88點，屬近半年低位，按周挫1.54%，跌幅亦是去年11月以來最大，隨着發展商本月以來減價推售新盤，昨日更有官地宣布流標，不排除CCL短期仍有下跌壓力。活道教育中心創辦人林本利認為，雖然樓市目前有很多壞消息，惟其實樓價現已回落至正常水平，後市要觀望政府會否像2003年般出招救市，他認為樓價若能長期每年平均保持3%至4%的升幅屬健康。
特首李家超在去年4月競選時曾表示，希望本港樓價能夠保持穩定，不希望波動太大，當時他強調政府要將上述立場清晰告訴巿民，這是最適合香港社會。李家超去年7月1日上任特首後，受累於美國大幅加息及本港在疫情下經濟衰退等負面因素，去年下半年樓價曾顯著調整，CCL由去年6月底180.22點下跌逾13%至12月中的156.37點；即使隨着今年初本港疫情受控、恢復通關，CCL曾出現反彈，4月上旬高見168.4點，惟過去4個多月又反覆回落，上周五公布的最新數據報162.88點；換言之，CCL在李家超上任以來仍下跌近一成（見圖）。
作為經濟學博士、理工大學會計及金融學院前副教授的林本利，向來在股市及樓市投資有道，於2011年已提早退休，創辦活道教育中心，教授收費投資課程，他早前出席由資深傳媒人曾智華舉辦、名為「新香港形勢、新理財策略」研討會，亦有談及他對本港樓市的看法。
2011年七成資產屬港樓 年均賺逾10%
林本利指出，他在2011年退休時，近七成資產屬本港物業，當中一半用於自己及家人居住、一半用於收租，因此也享受到2011至2018年期間樓市強勁升浪，帶動整體投資組合期內每年平均逾10%回報。不過，當CCL於2018年衝上180點後，他認為樓價已脫離港人購買力，料政府不會容許此情况持續、一定會大幅增加供應，建議投資課程上的學生不要再買樓投資，目前回看，當時的建議屬正確：「當年政府已不希望樓價再升，作為投資者便不應該與政府作對，你見到最近很多二手樓蝕讓的個案，原業主均是在2018年、2019年買樓的。」
恒指2018年1月創歷史新高33,484點，樓價大漲小回，屬投資市場標誌性一年。林引述花旗銀行2018年10月至12月及2019年2月至3月期間隨機訪問4192名本港居民的結果，「香港千萬富翁調查報告2018」推算全港擁1000萬港元或以上淨資產的「千萬富翁」達51.1萬人；在千萬富翁的資產組合中，固定資產的價值比重有所增加，固定資產總值比重佔75%，流動資產佔25%。林本利分析，固定資產便是房地產，可見在2018年本港大部分千萬富翁像他一樣重倉物業。
過去3年分散投資至美股
林本利稱，隨着2018年3月美國時任總統特朗普宣布向中國產品加徵關稅、並且於7月生效，反映中美開始角力，而本港2019年6月亦爆發社會運動，他當時認為本港經濟及政治環境已出現變化，2020年3月開始分散投資至美股，2021年沽清約70萬元盈富基金（2800）後，有關資金亦用來分批增持美股，目前美股佔他的投資組合比重近三成。
換言之，林本利近年的投資策略，是分散投資至美股及海外物業，不再留戀於本港股市及樓市，他表示：「我已不會全部買晒香港的物業或香港的股票，因為中美角力後已出現新形勢，應該亦要調整投資策略。」
供應過剩息口高企 樓市短期不樂觀
花旗銀行「香港千萬富翁調查報告 2021」，顯示全港擁有千萬港元或以上淨資產的「千萬富翁」達43.4萬人，較2020年報告推算的 51.5萬人，減少大約一成半；千萬富翁的淨資產主要分佈於物業（71%），與2020年相若。林本利分析，從上述調查可見，在2021年本港千萬富翁71%淨資產屬物業，相信當時不止千萬富翁重倉港樓，一般港人大部分資產也是港樓及港股，因此過去兩年料出現資產貶值。
換言之，本港股市及樓市升跌，對大部分港人身家影響重大，所帶來的財富效應亦會影響消費意欲及能力，對經濟增長亦帶來間接的影響。林本利表示，去年本港樓市及股市均下跌約15%，而今年以來即使港股反覆下跌，幸好樓價暫仍錄得升幅，但向前望的話，他覺得樓市並不樂觀：「目前本港樓市的問題是，不計算臨時房屋、過渡性房屋，永久性居住屋宇單位已近300萬伙，而家庭住戶則不足270萬，反映住屋單位過剩近30萬個，並非不夠、而是過剩，而截至今年6月底，未來3至4年一手潛在供應量達10.5萬伙，市場恐怕難以消化。另外，目前把資金用來叙做港元定存息率近4厘，而租金回報率則2厘多，買樓投資收租亦並不吸引。」
「政府不會同地產商攬住一齊死」
雖然樓價短期回升的機率頗低，但林本利表示，也要密切留要政府房屋政策的變化，他稱：「我自己覺得政府不會同地產商攬住一齊死，政府若要救樓市往往可以救到，問題是我們仍有多少彈藥可以承受財政赤字。在2002年至2003年樓市底部，空置率比現時勁得多，但當年政府亦可以救到樓市。我覺得樓價現已回落至正常水平，兩年前才是不正常，日後若讓樓價每年平均上升3%至4%、即升幅比通脹略高一點，便屬健康的趨勢。」
林本利總結，根據他的統計，在過去數十年、在本港買樓自住及持有超過10年的話，贏面頗高，故他認為，若確定未來10年均在本港有居住需求、而且確保自己有能力供樓，港人目前買樓自住亦屬可取：「近年港樓很多蝕讓個案，均是在2018年、2019年高峰期入市後卻要移民急着賣樓走的人；作為比較，若揸港樓夠10年的話，你就算是在1997年摸頂買，問題亦不大，即使如1997年至2007年期間樓價下跌近三成，亦可由買樓自住所節省的租金開支來填補。」
