溫傑：華南城成功升級 料最差情况已過

【明報專訊】華南城（1668）主力於內地開發及營運大型綜合物流及商品交易中心，現時合共管理8個華南城項目的租賃業務。以筆者曾參觀的鄭州華南城為例，截至今年3月31日，集團已購得總規劃建築面積約1019萬平方米的土地，並已完成約521萬平方米建設，當中包括商品交易中心、住宅、物流園及公共設施如公園等。

集團與深圳市國資委旗下的深圳市特區建設發展集團於去年5月完成股權交割，後者現成為集團的單一最大股東，佔29.3%股權。值得留意的是，特區建發入股後多次助力華南城提升融資能力。例如在其推動下，集團成功與11間銀行簽訂達60億元人民幣流動資金的銀團貸款合同，年利率4.7厘，創下集團自創立以來的最大單筆融資，顯著優化了負債結構並降低融資成本。

此外，特區建發下屬公司於年內牽頭發起設立總規模110億元人民幣股權投資基金，為集團開發項目提供資金支持，可望盤活華南城集團的土地資源。計劃重點會圍繞園區產業升級、園區配套開發營運 、建設物流冷鏈等方面，以探索新業務增長點。

首次介紹華南城，我們會花較多時間介紹其背景及業務。集團現有五大業務分部：（1）投資開發板塊，主要專注於項目投資開發建設；（2）商管集團，致力於集團自持項目的租賃管理；（3）第一亞太集團，作為華南城園區的物業服務提供方；（4）營運奧特萊斯，專注奧特萊斯（Outlets）商業模式開發和營運；（5）物流與倉儲服務，集團旗下乾龍物流是綜合性現代物流企業，為客戶提供全供應鏈綜合物流解決方案。

集團基本因素穩健 中長線投資吸引

業績方面，截至今年3月31日的財政年度，集團收入減少57.9%至40.5億元（2021/22財政年度為96.2億元），減少主要原因是由於物業銷售及交付下跌所致。期內純利7億元，倒退7.9%。管理層解釋，受疫情導致工程延期、市場下行等影響，收入有所減少。現時集團所有待交付工程已經恢復正常，之後將繼續加大銷售去化力度。與此同時，投資開發分部在資金壓力得到緩解的情况下，穩步推進工程建設，保質保量完成交付，以穩住集團發展基本盤。我們相信，最差情况應已過去，未來業績有望逐步改善。

事實上，集團就算面對具挑戰的經營環境，仍致力穩住業務，例如持續引入優質商戶。今年4月，深圳華南城成功引進中壹醫藥科技產業園項目，進一步拓展醫藥健康等新興產業佈局；同年6月，鄭州華南城完成超16萬平方米的大招商項目簽約。各地華南城亦積極舉辦大型企劃展會，助推園區產業發展，助力商戶拓展市場，如鄭州華南城於去年12月至今年1月為期1個月的年貨節火熱開啟，帶動園區內商家銷售大幅增長。

集團基本因素穩健，估值吸引，隨着行業前景未來日趨明朗化，中長線投資前景吸引。

（筆者為證監會持牌人，其及其有聯繫者並無擁有上述股份發行人之財務權益）

凱基亞洲投資策略部主管

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[溫傑 溫研股海]