陳智鑾：若有自住需要 趁淡市大膽鋤價買樓

【明報專訊】唐生唐太來信：

兒子剛派到心儀小學，打算單位由租轉買，但眼見近期美國多次加息，樓市淡靜，擔心買入後樓價下跌，應該繼續租樓等待時機嗎？另外，因工作繁忙，沒有時間管理閒置資金，應如何投資？

專家回覆：

近年，美國加息的話題備受關注，從最新的議息聲明來看，今年或許還有一次加息機會。美國加息的主要原因是為了控制通貨膨脹。儘管加息會導致借貸成本上升，從而可能抑制經濟增長，但是這也有助於預防通貨膨脹帶來的負面影響。在美聯儲來看維持物價的穩定比較重要。隨着美國加息，香港的房地產市場也受到了影響。由於加息導致每月供款變多，多少都會影響買家入市的心態。不過隨着部分準買家由買轉租，今年租金指數不跌反升，顯示租務活躍，唐先生若繼續租樓，未來的租金亦有機會上升。

故此，唐先生若有自住需要，而兒子亦預計一段時間內都會在同一地區讀書，不妨趁現時樓市淡靜時出手，抓住價格低谷可能是更明智的選擇。靜市中尋寶比起旺市時高價搶貨更安全，隨着地產市場的變化，消費者的心態也會受到影響。

現時二手樓市場靜局，想賣樓的業主心態亦較弱，只要有耐性比較、大膽開價，可嘗試在當中尋寶。如能找到比市價低一成的優質單位，即使未來整體樓價再跌，唐先生的物業亦具防守性；相反，即使未來樓價持平，若換樓時以市價賣出，亦有一成利潤。

債券及派息股票基金較穩陣可吼

至於高息環境下，唐先生應如何部署投資？唐先生可配置相對穩定收益策略，如債券和派息股票基金。債券基金通常可以提供相對穩定的收益，並且在高息率環境下通常表現得更好。派息股票基金則投資於具有穩定股息收入的公司的股票。這些公司通常是成熟和穩健的企業，它們通常會分配一部分利潤給股東。只要配置得宜，每年6%以上回報亦能做到，長遠用作資產增值或製造被動收入均可。

最後為唐先生置業做一個估算，假設以3房單位為目標，不少半新樓均在1000萬元左右，根據金管局2023年7月最新指引，新按保下，1000萬元以下物業可做最高九成、30年按揭，支付一成、共100萬元首期，首置人士印花稅37萬元，雜費約11萬元，總支出共約148萬元。唐先生的現金十分充足，現行利息下每月供款約42,000元，而按月供比例月入需要84,500元、按壓力測試計算則需要88,600元，以唐先生的收入應該可以順利通過壓力測試，成功申請按揭。而餘下約300多萬元的資金，可按照以上的建議作長線投資部署。實際運作，亦可向專業的理財顧問查詢。

信達興業董事物業理財專家

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[陳智鑾 理財信箱]