伯明翰樓價或回落 入市宜審慎

【明報專訊】投資英國樓除了倫敦多人留意外，以小資本入市不妨考慮近年冒起的伯明翰。事實上，伯明翰的就業市場強勁，匯豐銀行及高盛等多家國際大行進駐當地，更推動了該地區的住宅需求。而該區交通亦趨向便利，如HS2新高鐵接近竣工，令伯明翰和倫敦之間的往來時間縮短至49分鐘；亦有不少企業辦公室遷向偏遠城市，節省不少租金開支。但由於之前幾年伯明翰樓價平均每年升幅達10%或以上，市場擔心加息對樓價會造成壓力，對於樓價下跌的速度，專家們有不同的看法，但他們都一致認為，到2024年底，伯明翰樓價將下降10%左右，故現要入市的投資者要審慎。

2022年9月以來，英倫銀行（BOE）已連續7次上調基準利率至5厘，由於按揭利率上升，令英國樓價「見紅」。英格蘭和威爾士的樓市逆勢而上。伯明翰住宅交投強勁，意味着買賣雙方均有信心。伯明翰正受益於高水平的重建，這為市場帶來了大量新房以滿足需求。根據Purplebricks的一份報告，伯明翰最近也被列為房價漲幅高於預期的英國城市之一。伯明翰3月份樓價上升1.4%，高於英國平均水平，目前均價為28萬英鎊。雖然英國樓市受壓，但個別地區長期表現仍可期。

分析：長遠仍看好伯明翰樓市

仲量聯行報告認為，未來幾年曼徹斯特和伯明翰的租金增長優於其他英國城市。由於買家和租戶的強勁需求，對其樓價有所支持。外圍因素方面，美匯指數終於回落，英鎊亦出現反彈，Zoopla的樓價預測顯示，今年英國樓價下跌最多5%。仲量聯行預測，今年英國樓價將下降6%。英國樓價偏向穩定主因供需不平衡，年度住宅供應約2萬伙，而需求僅約4.5萬至5萬伙，由於需求殷切令英國樓價長期看好。其中伯明翰房地產市場在今年第一季度創下英國住宅銷售量最高紀錄。

不過，多份分析報告長遠仍看好伯明翰樓市，主要是高鐵HS2通車，預計將產生140億英鎊的額外經濟動力。市民可以在49分鐘內到達倫敦，在41分鐘內到達曼徹斯特。該城市租盤受追捧主要因作為英國第三大學生城市，伯明翰擁有約8.4萬名學生，60%的人口年齡在35歲以下，40%的人口在25歲以下。此外，據預測，到2030年，伯明翰人口預計將達到120萬。

加息步伐未停 一太料英樓價今年跌10%

芝商所出分析報告指出，美元指數上周累計下跌約2.3%，失守100整數關口，觸及2022年4月中旬以來最低位。美國通脹降温再次提振市場對美聯儲今年僅再加息一次預期，削弱了美元相對其他貨幣的收益率優勢。利率期貨價格顯示，市場預期美聯儲7月25至26日政策會議上加息的可能性約為92%，但此後直到2024年才不會再加息。英鎊兌美元也創下2022年4月中旬以來新高。最近通脹數據表明，歐洲央行將不得不採取更多措施，或必須在更長時間內維持限制性貨幣政策。因應英國3至5月平均工資年增幅擴大至7.3%，加上當地大型商業銀行通過壓力測試，證明可抵禦較弱經濟環境，這一切給予英倫銀行更大信心繼續加息。

回顧5月英國核心年通脹率高企7.1%歷史高位，若數字高企不下料將加重英國加息壓力，並有助推升英鎊匯價。且英國5月經濟萎縮幅度低於預期，這也推動英鎊反彈。

Zoopla指數截至首季數字，伯明翰的樓價升幅位居英國第二，平均同比升幅為6.1%。其次是曼徹斯特，去年增長了5.8%，利茲在過去一年增長了5.4%。但由於加息步伐未停，伯明翰樓價在5月高位出現調整。2023年6月，伯明翰房價比2022年下跌7.6%，第一太平戴維斯預計基本利率在2024年中期之前保持在現水平，然後才會下降。凱投宏觀預測，基本利率在2024年下調至4.25%。然而，專家們一致認為，未來兩年按揭利率維持在5厘左右，從而打擊了買家入市興趣，樓價就會下跌。第一太平戴維斯和萊坊預測，2023年英國平均樓價分別下跌10%和5%。凱投宏觀預測，2023年第四季度樓價比2022年第四季度下降8.5%。

明報記者 龍彩霞

[環球樓市]