余淑穎：放租自住樓 再另租單位不划算

【明報專訊】Teanie來信：

現在我和先生都有工作收入，希望可以好好計劃理財方案，除了將現有物業放租，再租一個較便宜物業自住，還可以怎樣增加每月收入？

筆者回覆：

現時Teanie及先生的薪金再加上工廈租金的被動收入，扣除強積金供款後收入合共約9萬元，現時家庭總開支約3.9萬元、自置物業按揭還款兩萬元再加負債還款1.7萬元，合共需要7.6萬元。從現金流收支結算應尚餘1.4萬元作儲蓄，但基於3位小朋友的教育生活開支、薪俸稅儲備和一些非預期的生活開支等等，導致Teanie未能達至每月結餘作為定額儲蓄。而現時手持的80萬元現金儲備，金額相等於現時約10個月的生活開支，故此必須謹慎理財不作投資，以備不時之需。

未來生活開支的預算最大部分相信是來自兒女日漸長大供書教學，生活環境配套從而提升的開支需要。尤其是當兒女脫離嬰兒階段後，在升學教育方面因應小朋友的才能因材施教，而衍生的培育開支並不能一一預算。除此之外，先生還有4年多的時間須還清約80萬元債務，這一方面佔整體家庭開支約四分之一，故此相信必須靜待所有貸款還清後，才能策劃整體家庭提升資產增值的理財方案。

不宜變賣收租工廈單位抵債

至於應否將收租工廈變賣抵消負債？Teanie並沒有說明現時手持的工廈單位購入價是多少，儘管以現時市價180萬元與租金收入作草率計算，每月5000的租金收入相比市價180萬元的單位價值，以年度化的回報率約為3.3厘，此回報率以一般收租物業平均回報作基準也尚算合理！而且Teanie也提及若提前清還先生的負債，須付出相當金額的罰款，故此除非現時負債還款金額令家庭陷入很大的財政困擾或失業危機，便需要考慮將現時工廈資產變賣作抵償，否則在收入還能抵消開支的條件下，似乎待4年後將所有貸款一一清還較為合適。

Teanie也問及應否放租自住單位後再調節住屋需要來縮減開支？本人的看法似乎此考慮並不可行。始終兩夫婦、工人和3位小朋友需要的生活空間不能太小。當小朋友日漸長大，在住屋空間上更需要足夠的生活空間讓他們平衡發展及成長，現時他們自住物業的供款按揭開支約兩萬元，以現時在市區租住一個3房單位作參考，應該需要支付多於2.5萬元的租金才能配合你們的基本居住需要。否則便需要選擇較偏遠的新界村屋或有否親朋戚友以友情價提供合適物業居住，當然還需考慮夫婦二人工作地點，以及子女上學等相關交通及照顧的需要。若你在理財方面需要進一步的分析，可直接與專業的理財顧問聯絡。

美聯金融集團高級副總裁

（本網發表的文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意。）

[余淑穎 理財信箱]