息高辣招發力 星樓巿價穩量急跌

【明報專訊】新加坡樓市受政府加推辣招、按揭利率上升，以及外圍經濟不確定因素影響，今年第二季整體私人住宅價格按季微跌0.4%，而成交量更按年大跌三成。新加坡網上地產平台PropertyGuru指出，建築成本高昂限制地產發展商減價的能力，加上業主不願降價，預期當地樓市短期內將維持高樓價、低成交格局。

去年新加坡私人住宅價格按年升8.4%，踏入2023年升勢持續，令新加坡政府不得不於4月再度出手，推出一系列措施為熾熱的樓市降溫，其中包括將新加坡公民購買第二套住房的額外買家印花稅（ABSD）由17%上調至20%，以及將公民購置第三套或以上住房和永久居民購第二套住房的ABSD由25%調升至30%。要數辣度最高，莫過於將海外買家的ABSD由原先的30%大幅調高至60%，若非發展商，以公司或信託名義購置住宅的買方印花稅亦由35%調升至65%。

受加辣措施影響，當地樓價於第二季受壓。根據新加坡市區重建局（URA）最近公布的初步估計數據顯示，今年第二季新加坡私人住宅價格回軟，期內整體私人住宅價格按季錄0.4%跌幅，未能延續今年第一季私宅價格按季升3.3%的勢頭，更為2020年第一季以來樓價首次按季錄跌幅。至於兩大類型私宅表現，今年第二季有地的私宅價格相對靠穩，按季微升0.1%，較今年首季按季升5.9%，升幅顯著放緩；非有地私宅價格第二季按季跌0.5%，扭轉今年首季按季升2.6%的升勢，主要受到市中心以外地區（RCR）非有地私人住宅價格於第二季按季跌2.6%拖累。

有地私宅售價連升13季 業主不願降價放售

成交量亦見放緩，再參考URA的初步數據，今年第二季新加坡的私人住宅成交量按季升16%，主要受惠於期內新盤推售單位數目增加所帶動，但若與去年同期比較，按年計成交量則大跌30%。PropertyGuru早前發表的報告指出，當地樓市成交量早於今年首季已現縮減迹象，期內成交量按季下降9.9%，按年則跌20.8%，反映樓市需求放緩，同時樓價不跌反升，期內在該公司網站上架的私人住宅售價中位數按季升0.7%，當中有地私人住宅售價中位數按季更升0.8%，為連續13季錄得升幅，業主未有因市場需求減弱而降價放售住宅，顯示業主具持貨能力，同時有意換樓升級的業主亦不願意減價，甚至嘗試將售價定在較高水平，也導致樓價較具韌性。

租金上升，對樓價有一定支持。據PropertyGuru的數據，今年首季該網站上放租租盤租金按季升3.9%，升幅較去年第四季的按季升7.4%有所放緩，有迹象顯示租金上升已影響租戶的需求，期內租賃需求指數按季大跌14%，反映在該平台上有關租房的查詢減少。該公司預期，相對偏的高租金將吸引更多業主放租物業，隨着租盤供應增加，租金逐步趨向穩定。

建築成本高 限制發展商降價能力

對於樓市前景，PropertyGuru的報告指出，基於當地政府於4月調高ABSD稅率，加上樓宇按揭利率趨升，以及外圍經濟不明朗等因素，該公司預期潛在買家將採取觀望態度，意味置業需求將下降，料新加坡樓市成交將進一步放緩。該公司新加坡區域經理Tan Tee Khoon指出，高昂的建築材料成本將限制發展商降價的能力，同時業主也不願意減價出售物業，尤其是有意換樓升級的業主，因此該公司預期「高價格、低成交」的市場格局將持續一段時間。不過，該公司亦指出，隨着需求持續放緩，業主或不得不調整對住宅售價或租金的預期。

Tan Tee Khoon預期，此市况下，潛在買家將更追求價值，因而具備信譽良好的發展商、處於優越地段、具完善設施，以及屬綜合開發項目等因素的新盤，將較具市場競爭力。近年不乏位處優質地段的新加坡樓盤來港展銷，如位於新加坡第9區紐頓區 （Newton）的The Atelier （藝雅軒）。該項目毗鄰紐頓地鐵站（Newton MRT），鄰近烏節路（Orchard Road）。項目樓高22層，會所設施包括戶外泳池、蒸氣室、戶外兒童遊樂場、健身室及空中花園等，提供120個永久業權的私人住宅單位，戶型包括1房至4房，實用面積由549至1496方呎不等，售價由147餘萬新加坡元起。

明報記者 劉敬華

[劉敬華 環球樓市]