經濟
高力：新田科技城宜引發展商合作
【明報專訊】發展局5月公布包括河套區在內、佔地627公頃的新田科技城建議發展大綱圖，當中300公頃屬創科用地，相等於上環至灣仔核心商業區的面積，可興建700萬平方米總樓面面積，相當於17個科學園；政府為引入創科龍頭企業落戶香港，在創科用地會考慮直接批地或有限制的投標方式撥地。高力香港研究部主管李婉茵在專訪中指出，參考韓國、新加坡及深圳成功經驗，建議港府只需要將新田科技城部分土地以直接批地或有限制的投標的方式交給創科龍頭企業發展，便可起到帶頭作用，跟着引入私人發展商合作，利用市場資金及力量發展其餘土地，可望達至最佳成本效益。
李婉茵早前發表北部都會區研究報告並接受專訪時指出，根據政府統計處去年底發表的《2021年香港創新活動統計》報告，本港研發總開支於2021年為278.27億元，相對本地生產總值（GDP）的比率為0.97%，仍處於較低水平，關鍵是本港過去一段長時間發展土地不足，可以說是很稀有，地價因此相對高昂，故創新產業活動集中於上游，大部分是研發，科技企業中游的產品測試（Product testing）及下游大規模生產的時候，已可能轉移至深圳及大灣區其他城市，相對地不能夠在本地將研發成果轉化為生產，因此帶來的經濟效益或對GDP的推動亦有限，而發展局5月公布的新田科技城建議發展大綱圖，若落實的話有望提供更多的土地及設施，幫助創科業界在本港完善生態圈，可被視為北部都會區規劃的重頭戲。
政府早於2021年10月已提出《北部都會區發展策略》，當中亦包括新田科技城，而發展局早前向立法會發展事務委員會提交文件，交代相關土地用途建議。發展範圍土地由新田公路及粉嶺公路貫穿，以南北分為兩大區域，北面為「創新科技園區」，預料用地最早可於2026年供應，南面為「新田市中心」，具住宅、政府及社區設施、休憩用地、文化及康樂樞紐等功能，形成自給自足社區，首批居民預料2031年起入伙，大部分居民則於2034年開始遷入，預料可容納最少14.7萬人口（見表），而發展局上月初就方案展開為期兩個月公眾參與諮詢。
參考星洲經驗 贊成直接批地
新田科技城創科用地規模達300公頃，相等於上環至灣仔核心商業區的面積，李婉茵認為它的發展潛力可觀，而參考新加坡成功發展創科產業的經驗，她亦認同政府將當中一部分土地以直接批地或有限制的投標的方式交給創科龍頭企業發展。
李婉茵表示：「新加坡過去亦曾把科技園區或土地指定發展某一產業，例如生物科技，然後便予全球獲邀請的企業投標，亦可能直接批出土地予指定企業，與政府現擬就新田科技城創科用地批出部分用地的方法一致。」
籲撥地期限30年內
方便淘汰落後產業
由於創科產業生態變化很快，因此新加坡政府近年向創科龍頭企業批出土地時，土地使用權已由過往的60至70年縮短到20至30年，李婉茵分析，此舉可以方便在租約到期時淘汰落後產業，而且租約年期較短亦可減低土地價格，增強招商引資的競爭力；她認為，本港就新田科技城創科用地向創科龍頭企業批地時也可參考。
李婉茵估計，新田科技城創科用地料重點發展生物科技、人工智能、數據科技及新能源等四大創科產業，而高力曾與不同持份者、尤其是向創科產業公司了解，知道不同產業對用地及施設的要求，例如生物科技公司需要取得良好生產規模（Good Manufacturing Practice、GMP）認證，晶片生產需要考慮地點周邊不可以有鐵路經過以免出現震動影響生產質量，她相信政府在撥地發展每一產業前也會就此先行了解。
可引入「樂建居」模式
吸私人發展商換地
參考新加坡、韓國及深圳成功發展創科產業的經驗，私人參與及投資的比重均比較高，因此，李婉茵建議政府是次發展新田科技城亦不應單以政府作主導，同樣要引入私人發展商的參與：「新田科技城創科用地面積達到300公頃，規模很大，我們覺得在不同的發展階段可以不同的批地方式去處理，最初需要引入創科龍頭企業，直接及低價批出土地並沒有問題，當該企業起了帶頭作用之後，便會增加其他私人發展商參與該區發展的興趣，屆時就可以利用市場的資金及力量，進行中後期的創科發展。」
房屋局近日公布私人興建資助出售房屋先導計劃「樂建居」政策框架，分為兩種模式，包括（1）邀請發展商投標政府土地，以及（2）「私人土地形式」──鼓勵發展商利用私人土地如農地等，透過申請改劃興建資助出售房屋，由於私人土地改劃，例如農地轉住宅地須補地價，房屋局建議補地價為市值的三分之一，非住宅部分則收十足市價。
值得注意的是，新田科技城發展範圍佔地627公頃，當中約300公頃屬私人土地，需要徵收，李婉茵分析，政府不止有發展土地成本，亦有收回土地成本，而後者料需要大量資金，建議政府發展新田科技城時亦可採用「樂建居」中的「私人土地形式」模式，即由政府與私人發展商進行協作，以交換土地或改變使用權的方式，這樣政府既可減少收地成本，亦可鼓勵私人發展商更積極參與新田科技城的發展。
