大馬經濟雖放緩 新盤供應減助穩樓價

【明報專訊】馬來西亞政府推出「第二家園」MM2H移居計劃後，成為港人退休理想之地，海外人士能以寬鬆的申請條件和有限資金，低門檻地取得當地居留權，於當地享受悠閒生活和比香港較低廉的物價。雖然馬來西亞有不少風光明媚城市，唯以交通及購物方便程度，都是以吉隆坡為優先考慮。自疫情通關後，吉隆坡的樓價也在不斷攀升。PropertyGuru發表報告指出，隨着銷售需求指數的上升，買家與發展商之間要求的價格差距正在擴大，顯示樓價有見頂的迹象。不過，馬來西亞經濟增長雖放緩，但失業率保持平穩，而疫情後會釋放消費者再入市興趣，相信樓價仍可在高位徘徊。

馬來西亞經濟增長放緩，樓價因此下跌。但發展商減少推出新盤，大馬新盤數量減少。另一方面由於美國矽谷銀行倒閉等事件，買家仍保持警惕；加上國家銀行意外提高隔夜政策利率（OPR）25個基點至3厘將進一步抑制置業需求；不過，這情况反而刺激該國租金上漲，租賃需求指數走向高位。

目前，吉隆坡的樓價已經處於比較高的水平，如吉隆坡市中心的武吉免登、蒲種的賽城等地，樓價更是居高不下。根據市場預測，到2023年，吉隆坡樓價將繼續上漲。主要原因是吉隆坡作為國際化城市，吸引了大量外來人口和投資。此外，隨着馬來西亞經濟不斷發展和城市化進程加速，吉隆坡的房地產市場也將得到更多支持和發展。吉隆坡樓價上漲受到多種因素影響，其中供需關係是最主要因素之一。隨着吉隆坡人口的增長和土地資源有限，房屋供應量無法滿足市場需求，導致樓價上漲。此外，政策調控也是影響樓價的重要因素。政府的房地產政策、貸款政策等都會對樓價產生影響。

加息壓買樓意欲 反刺激租賃需求大增

吉隆坡樓價的上升趨勢是不可避免的。對於買家來說，要根據自己的實際情况做出理性選擇，不要盲目跟風或者過度消費。對於政府來說，應該加強房地產市場的監管，保證市場穩定和健康發展。當然一些地區因經濟因素而經歷低迷，市中心等熱門地區的房價也可能會繼續上漲，因為成熟社區的房產需求始終存在。市中心是繁華的中心，由於人口稠密，房地產需求將持續較高。馬來西亞房地產市場報告顯示，2022年租賃房產的需求較上一年增加57.91%。相比之下，供應量增長了13.78%。由於通脹、材料成本上升和利率上升，租賃市場需求將繼續擴大。在買家方面，報告顯示，樓價同比上漲2.87%，供應量增加13.21%。需求也增長了7.93%，表明消費者信心增強。儘管增長速度較慢，但經歷過去兩年的挑戰後，消費者購房興趣呈現上升趨勢。此外，隨着房地產的需求量趕上供應量，價格只會進一步上漲。

「森林城市」配套相繼落成

40多國業主陸續入住

碧桂園集團開發「森林城市」7周年，項目坐落於著名宜居地之一的馬來西亞柔佛州新山市，從2016年項目啟動至今，旅遊配套相繼落成，估計吸引來自香港及全球40多個國家業主陸續入住，帶動30萬國際遊客。在馬來西亞政府支持下，「森林城市」由碧桂園聯同柔佛人民集團合力投資約1000億美元打造一個佔地30平方公里、可容納幾十萬人口的住宅項目。

目前已開發建築面積約400萬平方米，以及已建成平面綠化面積286萬平方米。而且其位處的柔佛州依斯干達經濟特區為馬來西亞政府着力建設的一項大型經濟發展計劃，配合經濟優惠政策如關稅減免，截至2022年6月已吸引近828億美元投資，不少國際企業陸續進駐。加上「森林城市」與新加坡直線距離僅兩公里，毗鄰新馬第二關口，馬來西亞政府近期亦正計劃建設一個涵蓋柔佛州與新加坡的區域經濟中心，相信將進一步帶動柔佛的經濟增長，並有助「森林城市」發展成為新馬經濟一體化的橋樑。

第二家園計劃帶動樓市上升

隨着馬來西亞政府近年積極推動第二家園計劃（MM2H），而且當地物價低廉，生活文化與華人相近，因而成為不少港人的海外置業選擇，亦帶動當地樓市上升。其中「森林城市」目前累計建設房屋約2.6萬套，已售出超過兩萬套，均已竣工並滿足交付條件，現逾八成完成交付。單位售價51萬馬幣起（約87萬港元），業主可擁有永久產權，單位類型包括高層洋房，涵蓋1房至4房單位；濱海別墅，擁有單棟/雙拼/四拼等多樣化產品；濱海空中豪宅，擁有360度海景，部分配備超大泳池；金融中心一期公寓及辦公大樓；以及高爾夫別墅。

碧桂園馬來西亞及新加坡區域總裁陳炳宏表示，自去年4月馬來西亞邊境開放，大量來自中國和國際的遊客到該城市旅遊，截至2022年年底該樓盤項目每月平均接待遊客量已恢復到近6萬人次，現時每月錄得10萬車輛人次來往島上。因應新加坡今年宣布將外國買家房產印花稅從30%調高到60%，間接提升投資馬來西亞房地產市場的吸引力。

明報記者 龍彩霞

[龍彩霞 環球樓市]