高息加在家工作 夾擊全球商用物業

【明報專訊】疫情前各國處於低息環境，吸引不少投資者借貸，刺激商業地產價格及租金高企，本來一片向好，直到疫情來襲，美聯儲踏入加息周期，全球商業地產市道因而逆轉。疫情掀起在家工作熱潮，改變打工仔習慣，另自去年3月起美聯儲大手加息，加重購買物業及融資成本，適逢經濟前景轉弱，龍頭科企減少租用面積，商廈需求因此減少，全球一線城市不少商廈單位更面臨丟空，致價格及租金收縮，對政府物業稅收亦構成壓力。雖然全球趨勢是各國商業房地產前景轉弱，但如PGIM房地產投資研究常務董事Peter Hayes所言：「各個城市有不同情况，各自受當地的問題衝擊。」

三藩市商廈零售物業均受衝擊

三藩市商廈曾吸引不少科企新星插旗，市道一度暢旺，如Airbnb、推特、Uber等，惟經濟不景，現時該批企業先後裁員或減少辦公室面積，加上三藩市通勤時間為全國最長，在家辦公熱潮下，市內商廈單位空置率不得不升高。此外，市內露宿者眾，偷竊案急增，亦令部分街舖意興闌珊而關門。據第一太平戴維斯數據，三藩市辦公室首季新租出面積僅得86萬平方呎，按季急跌37.2%，按年挫42.3%（見圖1）。比起疫情前，辦公室空置率急飈兩倍，如富國銀行集團近期劈價出售市內主街加利福尼亞街的13層商廈，呎價低至約200美元，較2019年疫前高位插逾1000美元。

零售市道亦影響商場命運，西田三藩市購物中心原有業主之一Unibail-Rodamco-Westfield，曾於6月發聲明，指零售市道淡靜、出租率低，決定將商場管理權交還予債權人，由其他接管方經營。

紐約商廈空置率逾兩成 影響稅收

紐約長期擠滿住客及遊客，但據Kastle Systems資料顯示，只有約一半員工重返辦公室。市內不少大樓面臨租戶流失，而且物業本身老舊，需要維修及翻新，對於企業而言，倒不如進駐Hudson Yards或Grand Central Terminal一帶的新建商廈，變相使商廈市道受困。

辦公室空置率在過往十年平均未曾超過11%，今年勢將破紀錄，料高達22.7%，對政府稅收亦是問題，因商業物業稅通常佔紐約總稅收約兩成，寫字樓佔約一成。紐約大學及哥倫比亞大學聯合研究預料，受在家辦公影響，到2029年紐約市內辦公室估值將較疫情瀉44%。情况促使紐約市長Eric Adams開口呼籲，大家應重返辦公室。

按能源表現分級 倫敦逾七成商廈將被迫空置

倫敦租金因地區而異。於在家辦公風潮下，企業希望物色好地點吸引員工回歸，接近市內「蒲點」的倫敦西區便成搶手貨，其辦公室空置率見歷史新低，租金亦告上揚。倫敦商業區金絲雀碼頭（Canary Wharf）卻因在家辦公風潮陷入困境，其開發商金絲雀碼頭集團被穆迪由Ba1至Ba2貶級至垃圾級別，穆迪指出，由於房地產的經營及融資環境困難，料金絲雀碼頭集團須出售資產或獲注資，才能還債。金絲雀碼頭集團在2024至2025年共有約14億英鎊債務到期。區內路透社前總部YY大廈近期完成翻新，但仍全盤丟空，連落戶該區逾20年的匯控（0005）也準備他去，選擇地點更好的倫敦金融城。凱投巨集觀（Capital Economics）首席經濟師Matthew Pointon稱，許多企業縮減規模，倫敦金融城的樓面反而更有價值。

此外，英國物業將按能源表現而分級，由A至G共七級，2030年起租用B級以下商廈即屬違法，然而據英國政府數據，料到時倫敦多達76.3%的辦公室在C級或以下（見圖2），意味迫使業主須出資改良物業，否則辦公室只能空置，估計數百棟建築將因不合英國最新環境監管而過時，對商廈市場造成衝擊。Peter Hayes分析，脫歐亦令倫敦失去金融吸引力，短期內商廈前景堪虞。

瑞典房企負債高 高息環境礙再融資

與紐約、倫敦有別，瑞典問題不在辦公室空置，而是房企負債過多，瀕臨爆煲。央行利率高企，使房企短期及浮動利率債券成本急增，5年內瑞典房企或須將大額債券展期或再融資，總值約420億美元，當中近三分之一將於明年到期。

瑞典上市的商業房地產公司Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB（SBB）就是例子，5月先後被標普、惠譽看淡，標普更將其長期信用評級從投資級「BBB-」降至垃圾級的「BB+」，令SBB融資更艱難。即使SBB擬售旗下公司套現救亡，又停派股息，仍無阻市場沽貨，其股價自2021年12月至今年6月急插95.2%。此外，SBB更被瑞典金融監管局（FSA）調查，懷疑違反會計守則。

北水退潮 香港商廈租金受壓

香港近年面對大規模示威、嚴格的防疫措施，均使外資審視香港身為金融中心的前景，另加內房股資金鏈斷裂，衝擊甲級商廈市場，但彭博社認為香港四通八達，家居尺寸又偏小，較少受在家辦公風潮影響。如恒大（3333）於2015年時如日方中，豪擲125億元向華置（0127）購入美國萬通中心，易名為「中國恒大中心」，現時則傳要劈價急沽套現，內地房企受壓，北水亦在本地商廈中略見退潮。

據高力國際資料顯示，今年3月香港寫字樓呎租約為55.76元，2019年同期約為78.70元，4年間下跌29.1%（見圖3）。首季甲級寫字樓租金按年跌1.3%，其空置率雖然略跌，但仍高達14.7%。彭博社6月時報道，長江中心寫字樓空置率高達25%，恒地（0012）新地標The Henderson租出率僅約30%。

世邦魏理仕估計，未來3年將有700萬方呎甲級寫字樓面積新供應，由於全球企業擴張放緩，中資仍在決定是否到香港插旗，料香港寫字樓物業吸納量會打折扣。

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