銀行加碼現金回贈至2.6%搶按揭客 比例逾17年高 業界：戰場或轉移減按息定價

【明報專訊】按揭貸款市場競爭激烈，月初傳出兩大銀行將按揭回贈增加至最高2.6%的逾17年高位（見圖）。對於有意轉按客戶，現時新做H按的封頂利率為3.5厘，較去年加息前大多按揭客戶的實際利率高0.25厘，不過計及額外供款和轉按律師費後，轉按回贈在大部分情况會高於額外每月供款。分析預期在資金成本高企下，目前回贈率難以再提升，不過銀行為爭取二手按揭業務，目前按揭定價或會再下調。

明報記者 歐陽偉昉

以按揭貸款額500萬元，貸款期30年，利率為H按封頂利率3.5厘計算，轉按後每月供款為22,453元，較原有封頂利率3.25厘多供692元。若可獲2.6%回贈，減去一般轉按所需律師費1萬多元，實際可得近12萬元回贈，足以彌補約14.4年的每月額外供款。若客戶轉按時只借未償還本金，不額外加借至原有貸款額，假設客戶在5年後轉按，轉按的貸款期為25年，每月供款則是22,355元，較原有多供594元（見表）。

當局指引：回贈倘超貸款額1% 只可在貸款額中扣減

不過需要注意是，據金管局指引，銀行按揭回贈超過貸款額1%，需將整筆回贈在貸款額中扣減，意即客戶無法套現回贈現金，但會減少需向銀行還款的本金；客戶若希望以現金方式收取回贈，只能選擇1%的回贈率。另外，相對H按利率在整個按揭供款期未必長時間觸及封頂水平，但P按客戶若有較長還款期，期間所累積的額外利息支出，或會令轉按後全期利息遠高於回贈金額。因此，轉按賺取高現金回贈的客戶，適宜在未來按息定價下調時，再次轉按以節省利息。

去年8月，本港銀行臨近上調最優惠利率前提升了H按鎖息上限定價，不過同時將按揭回贈比率自1.5%開始上調，以部分抵消加息提高客戶利息支出的影響，以維持按揭競爭力。

預期銀行仍需競爭二手市場按揭

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明稱目前資金成本高企，從銀行了解已無意再提高回贈，小銀行若認為該筆按揭獲利不多，不會提高回贈與大銀行競爭。3月初有大型銀行下調H按鎖息上限0.25厘，曹稱銀行可能再下調鎖息上限0.25厘，回到去年8月臨近加息前水平加強競爭力。今年首季樓市成交增，銀行乘市場活躍盡早爭取按揭業務，大型銀行過去在下半年才有較多優惠，今年首季已上調回贈和下調定價。今年首季一手成交雖不錯，惟不少一手買家選擇建期付款，即明年才開始提取按揭，未能計入銀行今年按揭業務，他預期銀行之後仍需競爭二手市場按揭。