消委會：過去11年近700宗涉物管投訴　多涉價格管理質素　促物監局設價格資料庫　業主加強參與 (10:10)

消費者委員會用兩年時間完成長達180頁、有關香港私人住宅物業管理費的研究報告。消委會調查1103名業主、96個業主組織，以及22間物管公司，業主每月管理費介乎200元至3700元不等，平均為1100元、每呎2.7元，佔家庭收入7.4%。報告提出8項建議，包括提高業主分攤物業管理費的透明度，建議物業管理業監管局收集及整理本港管理費資料，並建立一個資料庫供市民參考。

報告又指出，小業主在業主組織的參與程度低，主要原因包括忙及對法團工作無意見等。97%小業主表明不會再參與，原因是沒空及沒興趣。消委會指出，業主參與非常重要，調查亦發現，越多業主參與屋苑工作，管理費水平越低。

消委會在2012至2022年期間接獲694宗有關私樓物管的投訴，涉款3.9億元，49.3%投訴個案涉收費或價格爭議，43%涉及管理質素。消委會處理消費投訴個案時，整體有67%可成功調解，但涉及物管的個案不足一半透過消委會成功調解，總幹事黃鳳嫺解釋，涉及收費、公契的爭議較複雜，部分投訴人作出投訴後，未有提供足夠資料，令消委會難以調停。

根據建築物管理條例，管理有關大廈的人（公契經理人），須設立並維持一項特別基金，以備支付預期並非每年都需支付的款項，例如大型維修工程。消委會發現屋苑在特別基金的供款水平低，將來有工程項目需進行時，資金或不足，為達致建築物的可持續性，建議探討成立一個工程基金，並制定一個10年的維修保養計劃，提供足夠儲備應付維修工程費用，包括立法要求業主按月供款。

黃鳳嫺稱，不少海外地方都有相關模式，其中深圳市亦有相關規定，發展商要撥出整體建築及物業安裝費的約2%，作為「維修基金」，她稱，每幢大廈的設施質素與發展商相關，「起初個時質素差啲，咁咪壞得快啲，咁你咪要早啲去維修」，故發展商某程度上要亦要負責大廈的維修管理。她又說，要視乎每幢大廈的情況計算所需維修基金，未有一個特定的比例或數額。

消委會又建議放寛修改公契的機制，以75%的業權份數作為修改公契條款的參考門檻。另外，為減低潛在利益問題，建議發展商或任何擁有逾30%業權份數的業主（簡稱「大業主」）或管委會委員需申報利益衝突，並採取措施避免過度參與物業管理決策。

另外，消委會進行公契分析顯示，在249個審視的發展項目中，有5個項目的住宅業主持有的業權份數總數不到50%，換言之，若住宅業主想通過物業管理決議，即使集結所有住宅業主的力量亦難以做到。黃鳳嫺指出，5個項目屬混合用途，涉及商場、住宅、酒店等，當按建築面積分拆時，分配予住宅業主的業權份數較少。她認為，其中一個解決方法為分開處理住宅及商業項目的契約。