葉創成：謝偉俊：二選一發展 北都勝交椅洲

【明報專訊】交椅洲填海計劃公眾諮詢明日截止之際，特首李家超及行政會議召集人葉劉淑儀本周初就是否應該同時發展該計劃及北部都會區提出了不同觀點，葉太認為北都發展應先於交椅洲填海，李家超則強調兩者都要做。立法會議員謝偉俊昨日在專訪中表示，葉太的觀點相當有影響力，而他認為若在北都及交椅洲填海兩選一的話，應該選擇前者。他強調，政府應該慎重推進交椅洲填海計劃，當中可考慮引入本港商界及外資。

政府正就交椅洲填海計劃諮詢公眾，同時亦大力推展北部都會區發展，行政會議召集人葉劉淑儀早前於《明報》的訪問中表示，以目前政府財政情况，能否同時推進兩項大型計劃仍未可知。她認為北都具有重大策略意義，可以協助打破一國兩制內存的發展矛盾，與鄰近地區互補不足，發揮協同效應；在資源有限的前提下，北都發展應先於交椅洲填海。

特首李家超周二（28日）出席行政會議前回應，本港發展需要土地，既要照顧居住需要，港人應該可「住大啲，比其他地方住得更好」，亦需要照顧競爭力，有足夠土地才能夠發展經濟及商業需要，而多年來土地限制正正成為本港競爭力的瓶頸，由於兩個項目均在《施政報告》提及，強調兩者都要做，發展局正進行諮詢，會充分考慮各界意見。

就李家超與葉劉淑儀對交椅洲填海計劃有不同看法，謝偉俊在專訪中指出，他認為葉太的意見相當有影響力：「第一，葉太在1月建議加博彩稅後，2月財政預算案便出台相關政策，可見她的江湖地位；第二，我覺得葉太很有經驗，今次亦是掌握到最新情况才就交椅洲填海計劃發表意見。」

政府預計土地收益超過總工程造價

根據政府就交椅洲填海計劃公眾諮詢網站（www.centralwaters.hk/tc）內的報告，就建造成本方面，按2018年9月價格推算的5000億元，純以土木工程相關指數調整，2022年第二季的項目總工程造價粗略推算約為5800億元。目前政府財政儲備已跌至約8000億元，記者關心把當中逾七成投資單一項目的風險，謝偉俊表示，雖然基本法要求政府量入為出，但他認為，不應該因為擔心財政儲備下跌，應該做的項目也不做，關鍵是要去分析交椅洲填海計劃是否值得去做。

上述報告又提到：「鑑於近期樓市及土地價格有所調整，為審慎起見，我們根據了最新的資料及發展參數，為經濟效益評估作了情景測試。就土地收益方面，參考了至2022年11月的土地和物業成交價格，再引入較保守的市况假設，估計約7500億元」。由於預期7500億元的土地收益，高於粗略推算5800億元的總工程造價，該計劃看來是有利可圖，值得推進。

近月成交地價低預期 屬紅色警號

不過，值得注意的是，上述報告參考的是至去年11月的土地和物業成交價格，而在此後，長實（1113）去年12月以87.03億元中標啟德第2A區4號地盤、5（B）號地盤及10號地盤，每方呎樓面地價低見6138元，不僅較市場估值下限8000元低逾兩成，更重返約8年半前價位；而新地（0016）本月初以47.29億元中標旺角洗衣街商業地，以可建樓面逾152萬方呎計，每呎樓面地價3103元奪標，不但較截標前市場估值下限56.4億元、每呎樓面地價約3700元低16%，更較一年前地皮進入本年度賣地計劃時最高估值228億元、每呎樓面地價1.5萬元大跌八成。換言之，參考過去4個月最新土地成交價格後，上述報告會否高估7500億元的預期土地收益值得關注。

2022年《施政報告》指出交椅洲人工島將為香港發展擴容擴量，提升香港作為金融、商業和貿易中心的競爭力，並將交椅洲人工島部分土地（1000公頃當中約300公頃）納入未來10年全港3280公頃可供發展土地預測。而交椅洲填海計劃報告則提到，1000公頃土地用途當中，經濟用途佔10%（見圖），第三個核心商業區（CBD）佔地共約100公頃，當中包括商業、住宅、文化康樂、休憩及與出行相關等不同用途。

籲引入商界外資投資 減少出錯機率

謝偉俊認為，本港過去3年新冠疫情期間寫字樓需求大跌，即使現時已走出疫情，但隨着網上、智能做生意的方式愈來愈普及，工作模式上是否需要這麼多寫字樓實屬疑問，而目前各區寫字樓空置率普遍高企於雙位數以上，在此情况下，是否仍需要在交椅洲人工島興建第三個CBD可以商榷：「我哋見到旺角洗衣街商業地樓面呎價跌至3103元，這是一個紅色警號，寫字樓的需要是否仍然這麼大呢？該項目由新地投得，其他財團亦都識計數，它們都唔願意去投信心一票的話，大家都要更加小心」。他續說，假如本港真的需要發展第三個CBD的話，也要借鑑目前第二個CBD——東九龍的失敗發展經驗，避免出現寫字樓空置率高企的情况。

綜合上述分析，謝偉俊表示，假如在發展北都及交椅洲填海二選一的話，他會選擇北都：「北都比較接近深圳，有利港深合作發展高科技」。他續說，若政府決定同時推進北都及交椅洲填海的話，他認為應該引入本港及海外商界投資，亦研究民間參與的可能性，減少規劃出錯的機率：「如果商界都認為是可行、願意投資的話，交椅洲填海便更加值得去做，因為他們更加識做生意、更加識計數」。

研究報告明年底完成 再定下一步

土木工程拓展署和規劃署於2021年6月開展中部水域人工島研究，主要包括為交椅洲人工島進行規劃及工程研究，以及就連接人工島的策略性道路和鐵路進行技術可行性研究，有關研究預計於2024年底完成，外界普遍估計，此前政府不會再就此向立法會申請撥款推進該項目。謝偉俊則相信，在今年立法會會期內，出現相關議程的機率不大，料政府亦會慎重處理：「或者它會等研究報告出來之後再決定下一步怎樣做」。

明報記者 葉創成

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